Przyjmijmy, że mamy następującą sytuację.
Działka gruntu jest obciążona służebnością drogi koniecznej, gdzie służebność gruntową określono jako „po granicy działki x". Służebność powstała na podstawie umowy notarialnej zawartej w 1985 r.
Czy służebność istnieje, skoro jest tak nieprecyzyjnie opisana?
Jaką szerokość działki zajmuje droga konieczna?
Służebność bez wątpienia istnieje – będzie tak dopóty, dopóki właściciel nieruchomości władnącej (czyli tej, na rzecz której ustanowiono drogę konieczną) jej się nie zrzeknie, sąd jej nie zniesie lub nie stwierdzi jej wygaśnięcia z powodu upływu czasu i niekorzystania z niej.
Co istotne, w omawianym przypadku służebność nie była ujawniona w księdze wieczystej – jej ustanowienie wynikało z umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego.
Jednak potencjalny kupujący nie mógłby twierdzić, że o niej nie wiedział, ponieważ art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jednoznacznie wskazuje, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebnościom drogi koniecznej
Art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
1. prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
2. prawu dożywocia;
3. służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji rządowej albo jednostki samorządu terytorialnego;
4. służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
5. służebnościom przesyłu.
W tej sprawie – jak przypuszczam – właściciel nieruchomości obciążonej planuje sprzedać nieruchomość i chce uniknąć problemów z potencjalnym nabywcą, który dowiedziawszy się o służebności, zacznie dociekać, jaka część działki jest zajęta pod drogę konieczną.
Niestety, nie wie tego ani właściciel nieruchomości obciążonej, ani nieruchomości władnącej. Osoba sporządzająca umowę o ustanowienie służebności nie zadbała o dokładne opisanie przebiegu drogi koniecznej lub nie wpisano całej treści służebności w księdze wieczystej.
Istnieją dwa rozwiązania tej sytuacji. Pierwsze to doprecyzowanie w umowie notarialnej przebiegu służebności (poprzez opis i zaznaczenie na mapie ewidencyjnej przeznaczonej do wpisów w księdze wieczystej) oraz ujawnienie jej w księdze wieczystej poprzez zmianę wpisu.
Drugie – jeśli na gruncie nie ma śladów (kolein) świadczących o korzystaniu z drogi – to wystąpienie do sądu o ustalenie, że służebność wygasła w związku z jej niewykonywaniem przez okres co najmniej 10 lat.
Art. 293 kodeksu cywilnego
§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.
Odnośnie do drugiego pytania – gdy w umowie nie jest sprecyzowany przebieg drogi służebnej, zastosowanie ma art. 287 Kodeksu cywilnego.
Art. 287 Kodeksu cywilnego
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Przepis ten stanowi, że zakres i sposób wykonywania służebności gruntowej określa się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Mówiąc prościej, obowiązuje zasada skierowana do właściciela nieruchomości władnącej: „nie czyń swojemu sąsiadowi, co tobie nie miłe". Oznacza to, że nie należy przejeżdżać przez działkę sąsiada inaczej niż skrajem działki tuż przy granicy – pasem szerokości niezbędnej do przejazdu.
W praktyce szerokość takiej drogi służebnej można określić na podstawie podobnych, już istniejących w danej miejscowości dróg dojazdowych do pól uprawnych albo posesji (jeśli działka władnąca zmieniła charakter z rolnej na siedliskową).
