W swojej praktyce zawodowej i specjalizacji związanej z dochodzeniem roszczeń właścicielskich od osób bezprawnie zajmujących lokale, w pewnym monecie zauważyłem, że wiele umów, na których miałem okazję pracować i wykorzystywać w sporach sądowych z byłymi najemcami, nie zawierało zapisów istotnie poprawiających sytuację procesową wynajmującego (właściciela).
Przeważnie umowy, z jakimi mam do czynienia, podzieliłbym na dwie grupy.
Pierwsza to umowy przygotowane przez prawników, które są co prawda poprawne, zgodne z obowiązującymi przepisami, ale nie zawierają zapisów (omawianych w niniejszym wpisie), które zabezpieczają (prewencyjnie) właściciela przed problemami, a jeśli już te problemy z najemcą wystąpią, poprawiają (wynajmującego) sytuację w sądzie.
Druga grupa umów, to umowy przygotowane przez osoby niebędące prawnikami. Przeważnie sam wynajmujący kleci coś na podstawie wzorów pozyskanych z Internetu. I tu można by pisać elaboraty, o tym, co w tych umowach jest ;-) Przeważnie zapisy całkowicie niezgodne z przepisami lub rażąco naruszające prawa najemcy.
Wynajmujący prawdopodobnie nie mają świadomości, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pełnią (jak sama nazwa wskazuje) funkcję ochronną dla najemców i ustawę tę stosuje się w niektórych sytuacjach bezwzględnie (np. w zakresie i dopuszczalności wypowiedzenia umowy najmu).
Co jednak nie znaczy, że nie można zabezpieczyć i wyprzedzająco przewidzieć problemów, jakie mogą wystąpić z najemcą, i odpowiednio się do nich przygotować.
Zachęcam do lektury niniejszego wpisu, w którym zwracam uwagę na siedem istotnych kwestii, które często są pomijane w przygotowaniu bezpiecznej i skutecznej pod względem prawnym umowy najmu lokalu mieszkalnego.
1. Czy w Twojej umowie najmu mieszkania są właściwe dane najemcy?
Często spotykam się z oznaczeniem najemcy na zasadzie: imię i nazwisko oraz numer dowodu osobistego.
Brakuje najważniejszego numeru PESEL. Sam numer dowodu osobistego przeciętnemu najemcy, który nie ma dostępu do urzędowych baz danych jak np. “PESEL-SAD” lub “Żródła” do niczego nie jest przydatny, tym bardziej że numer dowodu osobistego może się zmienić.
Dowód osobisty ma okres ważności, może być zgubiony lub zmieniony, a numer PESEL jest przypisany do człowieka na całe jego życie.
Dlatego koniecznie należy wpisywać w umowie numer PESEL najemcy, tym bardziej że numer PESEL przydaje się do:
- złożenia pozwu w e-sądzie (warunek konieczny, bez numeru pesel nie można złożyć pozwu)
- oznaczenia pozwanego w zwykłym postępowaniu sądowym;
- weryfikacji, czy najemca nie figuruje w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.
2. Czy Twoja umowa wynajęcia mieszkania zawiera wyciąg najważniejszych parametrów istotnych dla najemcy?
Są dwie szkoły tworzenia umów: tradycyjna, czyli paragrafy i ustępy, w których mamy np. w § 5 - termin obowiązywania umowy, a w § 10 - wysokość czynszu i pozostałych opłat należnych Wynajmującemu.
I druga szkoła bardziej przystająca do obecnych realiów: czy dzisiaj ktoś czyta umowy “od deski do deski”?
Czy nie lepiej na samym początku umowy zawrzeć wyciąg najważniejszych zapisów umowy np.:
- okres, na jaki umowa jest zawierana,
- wysokość czynszu,
- wysokość zaliczek na opłaty za media,
- wysokość depozytu,
- opis wynajmowanego lokalu lub pokoju z prawem używania pomieszczeń w lokalu,
- termin zapłaty czynszu i opłat,
- rachunki bankowego, na które najemca ma wpłacać czynsz i pozostałe opłaty?
Czytelność takiej umowy jest znacznie większa i wystarczy dosłownie "rzut oka" najemcy, żeby zorientował się, na co się godzi w umowie i o czym ma pamiętać co miesiąc.
3. Czy Twoja umowa najmu mieszkania zawiera oświadczenie najemcy o jego sytuacji prawnej i majątkowej?
W notarialnych umowach przenoszących własność nieruchomości często zawierane są zapisy stanowiące oświadczenie jednej lub obu stron transakcji, że nie toczą się przeciwko składającemu oświadczenie jakiekolwiek postępowania:
- windykacyjne,
- egzekucyjne,
- komornicze,
- karnoskarbowe,
- karne,
- nie jest w stanie upadłości, w tym upadłości konsumenckiej
- oraz że nie złożył stosownego wniosku o ogłoszenia upadłości, a także że nie figuruje w rejestrze dłużników żadnego Biura Informacji Gospodarczej działającego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej
- oraz Krajowego Rejestru Zadłużonych.
Czemu te zapisy mają służyć, skoro to tylko oświadczenia, których ani notariusza, ani druga strona umowy nie weryfikuje?
Otóż mają znaczenie w kontekście art. 286 kodeksu karnego, który przewiduje karę pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat za doprowadzenie innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia w błąd.
Jeśli najemca pomimo złożenia oświadczenia o braku toczących się przeciwko niemu postępowań np. egzekucyjnych zataił ten fakt przed wynajmujący, który gdyby o tym wiedział zapewne, nie oddałby swojego lokalu w posiadanie (najemcy) najemcy, to najemca dopuszcza się przestępstwa oszustwa. Warto pamiętać, że proces cywilny o eksmisję to nie jedyny sposób pozbycia się nieuczciwego najemcy ze swojego lokalu. Prawo karne czasem także przychodzi z pomocą w takich sytuacjach.
Art. 286 kodeksu karnego
§ 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
4. Czy Twoja umowa wynajmu lokalu mieszkalnego zawiera wymóg posiadania przez najemcę polisy OC (odpowiedzialności cywilnej) w życiu prywatnym?
Zakładam, że każdy przezorny wynajmujący ma wykupione ubezpieczenie majątkowe swojego mieszkania od zdarzeń losowych, ale czemu poprzestawać tylko na swoim ubezpieczeniu?
Przecież najemca, jeśli coś zniszczy lub przez niedbalstwo doprowadzi np. do zaprószenia ognia i zniszczenia lokalu, powinien ponieść tego konsekwencje. Ubezpieczenie OC w życiu prywatnym daje wynajmującemu możliwość dochodzenia odszkodowania od firmy ubezpieczeniowej.
Oczywiście takie postępowanie likwidacyjne często wiąże się z koniecznością pozywania ubezpieczyciela do sądu, ale z mojej praktyki zawodowej wynika, że uzyskanie odszkodowania jest praktycznie pewne (ubezpieczyciel w pewnym momencie postępowania proponuje ugodę na całkiem dobrych dla wynajmującego warunkach, a upływ czasu i narosłe odsetki także dają dodatkowe środki i pole manewru w negocjacjach z pozwanym ubezpieczycielem).
Dlatego warto wymagać od najemców okazania ważnej i obowiązującej przez cały okres wynajmu polisy ubezpieczeniowej OC w życiu prywatnym.
5. Czy Twoja umowa najmu mieszkania zawiera okres próbny?
W kodeksie pracy już od wielu lat obowiązuje rodzaj umowy tzw. umowa na okres próbny. Taka umowa ma na celu sprawdzenie kwalifikacji pracownika. W przypadku najmu wynajmujący chce się przekonać czy najemca jest rzetelny i w terminie wywiązuje się z płatności.
Art. 25 kodeksu pracy
§ 1. Umowę o pracę zawiera się na okres próbny, na czas określony albo na czas nieokreślony.
§ 2. Umowę o pracę na okres próbny zawiera się na okres nieprzekraczający 3 miesięcy, z zastrzeżeniem § 21-23, w celu sprawdzenia kwalifikacji pracownika i możliwości jego zatrudnienia w celu wykonywania określonego rodzaju pracy.
Większość umów najmu zawieranych jest na okres 1 roku, ale to nie jest dobre rozwiązanie. Bo jeśli okażę się, że najemca nie jest uczciwy (a przeważnie nieuczciwy najemca przestaje płacić w 1 lub 2 miesiącu trwania najmu) to mamy problem z szybkim wszczęciem postępowania sądowego o eksmisję.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeśli najemca zalega z płatnością za okres 3 miesięcy, wynajmujący musi wystosować do najemcy wezwanie do zapłaty ze wskazaniem, że brak zapłaty w terminie miesiąca skutkować będzie rozwiązaniem umowy z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Jak policzyć wszystkie te miesiące (przy założeniu, że wszystko modelowo odbywa się z początkiem miesiąca lub końcem), to mamy w sumie 3 miesiące zaległości, kolejny miesiąc na zapłatę i kolejny miesiąc okresu wypowiedzenia, czyli w sumie 5 miesięcy musi upłynąć, żeby wynajmujący miał podstawy do złożenia powództwa do sądu o eksmisję.
A teraz zestawmy powyższe ustawowe rozwiązanie z opcją, w której wynajmujemy lokalu na okres próbny trzech miesięcy. Jeśli najemca będzie zalegał z czynszem (a w przypadku nieuczciwych najemców następuje to już w pierwszym lub drugim miesiącu najmu) to umowa ulegnie rozwiązaniu “z automatu”, bez konieczności jej wypowiadania (oczywiście wymaga to stosownych zapisów, w niniejszym wpisie opisuję tylko pewną ideę, bez wchodzenia w szczegóły techniczne).
Jeśli najemca nie będzie zalegał z czynszem i wszystkie płatności będą na czas, to umowa ulegnie przedłużeniu (także “z automatu”) na okres np.: 9, 12 czy też 18 miesięcy (zależy, na ile umówił się wynajmujący z najemcą).
Problemem systemowy w wynajmie lokali mieszkalnych w Polsce jest deficyt informacji o najemcy.
W zasadzie wynajmuje się mieszkanie całkowicie obcej osobie, o której wynajmujący kompletnie nic nie wie. Referencje, zaświadczenie o zarobkach, weryfikacja przebiegu poprzedniego najmu praktycznie nie istnieją w praktyce wynajmu.
Jedyne co jest, to podpisanie umowy i obietnica najemcy, że będzie płacił czynsz na czas. To zdecydowanie za mało, jeśli mamy mówić o bezpiecznym wynajmie.
Dlatego “okres próbny” jest konieczny, żeby zweryfikować moralność płatniczą najemcy i jeśli się okaże, że tej moralności płatniczej najemcy nie ma - szybko zakończyć stosunek najmu.
6. Czy Twoja umowa wynajmu mieszkania zawiera zapisy o odsetkach we właściwej wysokości?
Co, jeśli najemca przestanie płacić na czas? Wynajmującemu przysługuje oprócz roszczenia o zapłatę zaległego czynszu (i opłat np. za media) także roszczenie o zapłatę odsetek, ale jakich?
Do wyboru mamy:
- odsetki ustawowe zwane też kapitałowymi (art. 359 § 2 kodeksu cywilnego);
- odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 § 2 kodeksu cywilnego);
- odsetki umowne w wysokości odsetek maksymalnych (art. 359 § 2(1) kodeksu cywilnego).
Jak to się przekłada na procenty?
W chwili publikacji tego wpisu (styczeń 2025 r.) wysokość poszczególnych odsetek w skali roku to:
- odsetki ustawowe - 9,25%
- odsetki ustawowe za opóźnienie - 11,25%
- odsetki umowne w wysokości maksymalnej - 18,50%
Ustawa z 9.10.2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r. poz. 1830) wprowadziła podział odsetek na odsetki ustawowe, odsetki ustawowe za opóźnienie i odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych (tymi ostatnimi nie będziemy się zajmować).
Co spowodowało, że część osób tej zmiany nie zauważyło i nadal tworzą umowy jakby były, tylko zwykłe odsetki (sprzed nowelizacji z 2015 r.), domyślnie stosując odsetki ustawowe z art. 359 § 2 k.c., czyli w najniższej możliwej wysokości.
Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby ustalić w umowie najmu, że w przypadku opóźnienia w zapłacie czynszu lub innych opłat należnych właścicielowi, zastrzec odsetki umowne w wysokości odsetek maksymalnych. Nie ma potrzeby każdorazowo wskazywać procentowej wysokości tych odsetek, komornik w przypadku egzekucji sam sobie je obliczy (a w zasadzie program, z którego korzystają komornicy).
7. Czy Twoja umowa wynajęcia mieszkania zawiera zapisy zapobiegające przedłużeniu umowy na czas nieokreślony?
Czas ma to do siebie, że szybko płynie i umowa zawarta na 12 miesięcy szybko się kończy, tylko czy wynajmujący pamięta, żeby ją przedłużyć? Przeważnie jest tak, że najemca nadal sobie mieszka i wpłaca na konto wynajmującego czynsz i umówione opłaty (zaliczki na media). Obie strony są zadowolone, taka sytuacja jest przez przepisy traktowana jako milczące przedłużenie umowy na czas nieokreślony.
Art. 674 kodeksu cywilnego
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Czym to skutkuje dla wynajmującego? Otóż umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć tylko z zachowaniem dość długich terminów wypowiedzenia i tylko w ściśle określonych przypadkach.
art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
W praktyce, jak wynajmujący nie ma dodatkowego wolnego lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem 3-letniego terminu wypowiedzenia. Dlatego warto w umowie zawrzeć zapisy, które wyłączają zastosowanie art. 674 kodeksu cywilnego.
Jeśli Twoja umowa nie zawiera powyższych zapisów, które omawiam w siedmiu punktach, to zachęcam cię Czytelniku do kontaktu z moją kancelarią. Przy czym zastrzegam, bezpieczny wynajem to nie tylko dobra umowa najmu. Umowa to jeden z elementów systemowego podejścia do bezpiecznego wynajmu. Oferta mojej kancelarii to całościowe i systemowe podejście do prewencyjnego zabezpieczenia wynajmującego lokal mieszkalny.