W swojej praktyce zawodowej, specjalizując się w dochodzeniu roszczeń właścicielskich od osób bezprawnie zajmujących lokale, zauważyłem w pewnym momencie istotną prawidłowość.
Wiele umów, które analizowałem i wykorzystywałem w sporach sądowych z byłymi najemcami, nie zawierało zapisów skutecznie chroniących interesy właściciela.
Umowy, z jakimi się spotykam, można podzielić na dwie grupy.
Pierwsza to umowy przygotowane przez prawników – poprawne i zgodne z przepisami, ale pozbawione klauzul (które omawiam w tym wpisie) zabezpieczających właściciela przed potencjalnymi problemami. Brakuje w nich również zapisów, które w razie konfliktu z najemcą wzmacniałyby pozycję wynajmującego w sądzie.
Druga grupa to umowy przygotowane przez osoby niebędące prawnikami — najczęściej przez samych wynajmujących, którzy tworzą je na podstawie wzorów znalezionych w internecie.
Zawierają one przeważnie zapisy całkowicie niezgodne z przepisami lub rażąco naruszające prawa najemcy. Wynajmujący często nie zdają sobie sprawy, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pełnią funkcję ochronną dla najemców i w niektórych sytuacjach stosuje się je bezwzględnie (na przykład w kwestii wypowiedzenia umowy najmu).
Nie oznacza to jednak, że nie można zabezpieczyć się przed potencjalnymi problemami z najemcą i odpowiednio się do nich przygotować.
W tym wpisie omawiam sześć kluczowych elementów, często pomijanych przy tworzeniu bezpiecznej i skutecznej prawnie umowy najmu mieszkania.
Czy umowa zawiera kompletne dane najemcy?
Często w umowach najmu widzę oznaczenie najemcy jedynie imieniem, nazwiskiem i numerem dowodu osobistego. Brakuje jednak kluczowego elementu – numeru PESEL. Sam numer dowodu osobistego ma ograniczoną przydatność, ponieważ dokument może zostać zgubiony, wymieniony lub stracić ważność. PESEL natomiast jest stałym, dożywotnim identyfikatorem przypisanym do danej osoby. Jest on niezbędny z trzech powodów:
- złożenie pozwu w e-sądzie (bez numeru PESEL nie można złożyć pozwu);
- oznaczenie pozwanego w zwykłym postępowaniu sądowym;
- weryfikacja, czy najemca nie figuruje w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.
Czy umowa zawiera zestawienie najważniejszych warunków istotnych dla najemcy?
Istnieją dwie szkoły tworzenia umów.
Tradycyjna opiera się na paragrafach i ustępach – na przykład § 5 określa termin obowiązywania umowy, a § 10 wysokość czynszu i pozostałych opłat należnych Wynajmującemu.
Druga szkoła lepiej odpowiada współczesnym realiom. Zamiast wymagać szczegółowego czytania całej umowy, proponuje umieszczenie na początku przejrzystego zestawienia najważniejszych warunków: okresu obowiązywania, wysokości czynszu, zaliczek na media i depozytu, opisu wynajmowanego lokalu lub pokoju wraz z prawem do korzystania z pomieszczeń wspólnych, terminów płatności oraz numerów rachunków bankowych do wpłat.
Dzięki temu najemca od razu widzi kluczowe warunki umowy i wie, o czym musi pamiętać każdego miesiąca.
Czy umowa zawiera oświadczenie najemcy o jego sytuacji prawnej i majątkowej?
W umowach notarialnych przenoszących własność nieruchomości standardem są oświadczenia stron, że nie toczą się wobec nich żadne postępowania: windykacyjne, egzekucyjne, komornicze, karnoskarbowe czy karne.
Strony oświadczają również, że nie są w stanie upadłości (w tym konsumenckiej), nie złożyły wniosku o jej ogłoszenie oraz nie figurują w rejestrze dłużników żadnego Biura Informacji Gospodarczej ani w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.
Jaki jest cel tych zapisów, skoro są to tylko oświadczenia, których ani notariusz, ani druga strona umowy nie weryfikuje?
Otóż mają one istotne znaczenie w świetle art. 286 kodeksu karnego, który przewiduje karę pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat za doprowadzenie innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem poprzez wprowadzenie w błąd.
Jeśli najemca zatai fakt toczących się przeciwko niemu postępowań egzekucyjnych mimo złożenia oświadczenia o ich braku, a wynajmujący nie oddałby lokalu w posiadanie, gdyby znał prawdę, wówczas najemca dopuszcza się przestępstwa oszustwa.
Warto pamiętać, że poza procesem cywilnym o eksmisję istnieją także instrumenty prawa karnego, które mogą pomóc w usunięciu nieuczciwego najemcy z lokalu.
Art. 286 Kodeksu karnego
§ 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
Czy umowa zawiera wymóg posiadania przez najemcę polisy OC (ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej) w życiu prywatnym?
Każdy przezorny wynajmujący posiada ubezpieczenie majątkowe mieszkania od zdarzeń losowych, ale warto pójść o krok dalej.
Najemca, który przez niedbalstwo spowoduje szkodę – na przykład doprowadzi do pożaru lub zniszczy lokal – powinien ponieść odpowiedzialność. Ubezpieczenie OC w życiu prywatnym umożliwia wynajmującemu dochodzenie odszkodowania bezpośrednio od ubezpieczyciela.
Choć proces likwidacji szkody może wymagać drogi sądowej, z mojego doświadczenia zawodowego wynika, że uzyskanie odszkodowania jest niemal pewne. Ubezpieczyciel zazwyczaj proponuje korzystną ugodę, a narosłe w czasie procesu odsetki zwiększają pole do negocjacji.
Dlatego należy wymagać od najemców posiadania ważnej polisy OC w życiu prywatnym przez cały okres najmu.
Czy umowa zawiera okres próbny?
W kodeksie pracy od wielu lat funkcjonuje umowa na okres próbny. Służy ona sprawdzeniu kwalifikacji pracownika. Podobnie w przypadku najmu – wynajmujący chce się przekonać, czy najemca jest rzetelny i terminowo wywiązuje się z płatności.
Art. 25 Kodeksu pracy
§ 1. Umowę o pracę zawiera się na okres próbny, na czas określony albo na czas nieokreślony.
§ 2. Umowę o pracę na okres próbny zawiera się na okres nieprzekraczający 3 miesięcy, z zastrzeżeniem § 21-23, w celu sprawdzenia kwalifikacji pracownika i możliwości jego zatrudnienia w celu wykonywania określonego rodzaju pracy.
Większość umów najmu zawieranych jest na okres 1 roku, jednak nie jest to optymalne rozwiązanie.
W przypadku nieuczciwego najemcy, który zazwyczaj przestaje płacić już w pierwszym lub drugim miesiącu najmu, pojawia się problem z szybkim wszczęciem postępowania sądowego o eksmisję.
Według obowiązujących przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdy najemca zalega z płatnością przez 3 miesiące, wynajmujący musi wysłać wezwanie do zapłaty.
W wezwaniu należy zaznaczyć, że brak zapłaty w ciągu miesiąca skutkuje rozwiązaniem umowy z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. W praktyce oznacza to, że zanim wynajmujący uzyska podstawę do złożenia pozwu o eksmisję, musi upłynąć aż 5 miesięcy (3 miesiące zaległości, miesiąc na zapłatę i miesiąc okresu wypowiedzenia) – zakładając, że wszystko przebiega zgodnie z początkiem lub końcem miesiąca.
Zestawmy teraz powyższe ustawowe rozwiązanie z opcją najmu na okres próbny trzech miesięcy. Jeśli najemca zalega z czynszem (co w przypadku nieuczciwych najemców zdarza się już w pierwszym lub drugim miesiącu), umowa rozwiązuje się automatycznie, bez konieczności wypowiadania (wymaga to odpowiednich zapisów – w tym wpisie przedstawiam jedynie ogólną koncepcję).
Natomiast jeśli najemca reguluje wszystkie płatności terminowo, umowa automatycznie przedłuża się na uzgodniony okres 9, 12 czy 18 miesięcy – zależnie od ustaleń między wynajmującym a najemcą.
Problemem systemowym w wynajmie lokali mieszkalnych w Polsce jest deficyt informacji o najemcy. W praktyce wynajmuje się mieszkanie całkowicie obcej osobie, o której wynajmujący nie ma żadnych informacji. Referencje, CV najemcy czy weryfikacja przebiegu poprzedniego najmu praktycznie nie istnieją w polskiej praktyce wynajmu.
Jedynym zabezpieczeniem jest podpisanie umowy i obietnica najemcy, że będzie płacił czynsz na czas. To zdecydowanie za mało, by mówić o bezpiecznym wynajmie. Dlatego „okres próbny" jest konieczny – pozwala zweryfikować rzetelność płatniczą najemcy i w razie jej braku szybko zakończyć stosunek najmu.
Czy umowa zawiera zapisy o odsetkach we właściwej wysokości?
Co się dzieje, gdy najemca nie płaci na czas? Wynajmującemu przysługuje nie tylko roszczenie o zapłatę zaległego czynszu (i opłat, np. za media), ale także roszczenie o odsetki. Jakie to odsetki?
Mamy trzy możliwości:
- odsetki ustawowe zwane też kapitałowymi (art. 359 § 2 kodeksu cywilnego);
- odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 § 2 kodeksu cywilnego);
- odsetki umowne w wysokości odsetek maksymalnych (art. 359 § 2(1) kodeksu cywilnego).
Jak przekłada się to na konkretne wartości procentowe?
W chwili publikacji tego wpisu (styczeń 2025 r.) wysokość poszczególnych odsetek w skali roku wynosi:
- odsetki ustawowe – 9,25%
- odsetki ustawowe za opóźnienie – 11,25%
- odsetki umowne w wysokości maksymalnej – 18,50%
Ustawa z 9.10.2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r. [poz. 1830]) wprowadziła trójpodział odsetek: na ustawowe, ustawowe za opóźnienie oraz ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych (tych ostatnich nie będziemy omawiać).
Wielu właścicieli nie zauważyło tej zmiany i nadal stosuje w umowach najniższą możliwą stawkę – odsetki ustawowe z art. 359 § 2 k.c., tak jak przed nowelizacją z 2015 r. Warto wiedzieć, że w umowie najmu można zastrzec odsetki umowne w wysokości odsetek maksymalnych za opóźnienie w zapłacie czynszu lub innych opłat należnych właścicielowi.
Nie trzeba przy tym wskazywać ich dokładnej wysokości procentowej – w razie egzekucji komornik (a właściwie jego system komputerowy) sam dokona odpowiednich wyliczeń.
Czy umowa zawiera zapisy zapobiegające przedłużeniu najmu na czas nieokreślony?
Umowa zawarta na 12 miesięcy szybko dobiega końca, a wynajmujący nie zawsze pamięta o jej przedłużeniu. Zazwyczaj najemca po prostu mieszka dalej, regularnie wpłacając czynsz i opłaty (w tym zaliczki na media). Gdy obie strony są z tego zadowolone, prawo traktuje taką sytuację jako milczące przedłużenie umowy na czas nieokreślony.
Art. 674 Kodeksu cywilnego
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Dla wynajmującego oznacza to, że umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć wyłącznie przy zachowaniu dość długich terminów wypowiedzenia i tylko w ściśle określonych przypadkach.
art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
4) Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
5) Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
W praktyce, jeśli wynajmujący nie dysponuje dodatkowym lokalem, może wypowiedzieć stosunek najmu jedynie z zachowaniem 3-letniego terminu wypowiedzenia. Z tego powodu kluczowe jest zawarcie w umowie zapisów wyłączających zastosowanie art. 674 kodeksu cywilnego.
Jeżeli Państwa umowa nie zawiera omawianych powyżej siedem klauzul, zapraszam do kontaktu z moją kancelarią.
