Dzisiaj miałem kolejne zapytanie czy podejmę się sprawy dochodzenia zwrotu kaucji od nieuczciwych najemców. Sprawa typowa i nie odbiegająca od innych z jakimi mam do czynienia. Ona – najemczyni, wyprowadziła się z lokalu, pozostawiając lokal zdewastowany. Nie uregulowała ostatniego czynszu, zostawiając wynajmującego z nierozliczoną kaucją i nieopłaconymi kosztami za media. On – najemca został zatrzymany przez policję za kradzież pojazdów. Obydwoje płacili nieregularnie i ze znacznym opóźnieniem. Właściciel lokalu chciałby, aby osoby te poniosły odpowiedzialność za nienależyte wywiązanie się z umowy najmu i szkody, które wyrządziły.
Z podobnymi sytuacjami spotykam się kilka razy w miesiącu. Dlaczego takie osoby pozostają bezkarne i czemu powielają schemat postępowania w stosunku do kolejnych, niczego nieświadomych wynajmujących?
Oczywiście bezkarność takich osób wynika z ich anonimowości. Nie ma rejestru, w którym można bezpłatnie sprawdzić, czy potencjalny najemca nie zalega innemu wynajmującemu z zapłatą należności pieniężnych (np.: czynszu). Są co prawda komercyjne rejestry dłużników, ale dostęp do nich jest ograniczony (odpłatny). Publiczny rejestr dłużników niewypłacalnych prowadzony w ramach Krajowego Rejestru Sądowego także nie pozwala na łatwe sprawdzenie dłużnika, gdyż najpierw należy ustalić czy dana osoba w ogóle jest w tym rejestrze wpisana i pod jakim numerem.
Sytuacja dłużników najemców, wobec których nie można było wyegzekwować należności z uwagi na brak jawnych źródeł dochodów i brak majątku, ma jednak ulec zmianie i to na korzyść wierzyciela w związku z wejściem w życie w dniu 1 grudnia 2020 r. ustawy z 6 grudnia 2018 r. o Krajowym Rejestrze Zadłużonych (Dz. U. z 2019 r. poz. 55). Zgodnie z art. 2 ust 1 pkt 3 tejże ustawy w rejestrze tym mają być ujawniane m.in. osoby fizyczne, wobec których umorzono postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika sądowego z uwagi na fakt, że z egzekucji nie uzyska się sumy wyższej od kosztów egzekucyjnych.
Przepisy ustawy przewidują, że rejestr dłużników ma być jawny, zaś zakres informacji o dłużniku wpisanych do tego rejestru ma zawierać szereg istotnych informacji m.in. imię i nazwisko dłużnika, numer PESEL, numer NIP (jeśli dłużnik posiada taki numer). Ponadto w rejestrze znajdą się: data umorzenia postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego wraz z sygnaturą akt sprawy; dane komornika, który prowadził egzekucje wobec dłużnika, kwota wierzytelności niewyegzekwowanych w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika, a także wskazanie tytułu wykonawczego.
Dłużnik wpisany do rejestru będzie w nim figurował przez okres 7 lat od daty wpisu. Każdy będzie mógł sprawdzić swojego potencjalnego najemcę po numerze PESEL.
Wpis do rejestru dłużników dokonywany będzie z urzędu przez komornika umarzającego postępowanie egzekucyjne. Wierzyciel nie będzie musiał podejmować żadnych dodatkowych czynności, wystarczy że tylko złoży wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej.
Jest to moim zdaniem jedno z najlepszych rozwiązań jakie wprowadza ustawodawca w życie. Skończy się anonimowość dłużników i życie na koszt wynajmującego. Jednakże warunkiem skuteczności tego rozwiązania jest, aby każdy oszukany wynajmujący dochodził swoich roszczeń od najemcy i wszczynał postępowania egzekucyjne, nawet ze świadomością, że nie uzyska zaspokojenia swoich roszczeń, ale przynajmniej uchroni innych przed wynajęciem nieuczciwemu najemcy mieszkania.
Co ciekawe przepisy przejściowe nie regulują kwestii wpisywania do rejestru dłużników po 1 grudnia 2020 r., w przypadku gdy do wszczęcia egzekucji komorniczej doszło przed tą datą. Zapewne komornicy będą wpisywać dłużników w sprawach toczących się i zakończonych po 30 listopada 2020 r. Wobec tego warto, poczynić starania aby egzekucja komornicza została umorzona dopiero po 30 listopada 2020 r. gdyż wtedy nasz dłużnik z urzędu trafi do rejestru dłużników.
