Czy podpisywanie ugód z niepłacącymi członkami wspólnoty mieszkaniowej ma sens?

Oczywiście tak, pod warunkiem, że ugoda jest sensownie skonstruowana i bezwzględnie egzekwowana przez wierzyciela. W innym przypadku nie ma to sensu, a jedynie odwleka w czasie skuteczną egzekucję należności wobec dłużnika.
 
Zobrazuję problem na konkretnym przykładzie. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zawiera ugodę pozasądową z członkiem wspólnoty, który zalega wspólnocie znaczną kwotę z tytułu zaliczek na koszty zarządu i utrzymania części wspólnych. Z treści ugody wynika że:
- dłużnik uznaje wymagalną i ściśle określoną zaległość (dobrze),
- zarząd rozkłada zaległość na równe raty i zobowiązuje się nie kierować sprawy do sądu (dobrze, dla dłużnika),
- na wypadek gdyby dłużnik nie płacił terminowo rat ustalonych w ugodzie, zarząd zastrzega, że warunkiem wszczęcia postępowania sądowego przeciwko dłużnikowi, będzie uprzednie wezwanie go do zapłaty - koniecznie listem poleconym - ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru (zapis ten jest niepotrzebny, skoro dłużnik uznał dług i zobowiązał się do jego spłaty, to czemu ma służyć wyzwanie do zapłaty?)
- w ugodzie znajduje się zastrzeżenie, że dłużnik oprócz płatności kolejnych rat zobowiązuje się do regulowania na bieżąco należności wobec wspólnoty (zapis, jak rozumiem, ma na celu uniknięcie nieporozumień i tłumaczeń dłużnika, który myślał, że ma płacić tylko raty i nic więcej, może zostać w ugodzie)
- w omawianej ugodzie, na szczęście znalazł się też zapis, że w przypadku niedokonania w ustalonym terminie wpłat kolejnych rat, zobowiązanie zarządu do niekierowania sprawy do sądu przestaje obowiązywać (zapis trochę inaczej powinien zostać sformułowany, np. zaleganie dłużnika z płatnością którejkolwiek z ustalonych rat skutkuje wymagalnością całego nieuregulowanego zadłużenia)

Czego w ugodzie brakuje? Przede wszystkim zapisu, że ugoda wchodzi w życie tylko i wyłącznie wtedy jeśli dłużnik dokona wpłaty pierwszej raty. Ta rata powinna być znacząco większa niż pozostałe. Jeśli dłużnikowi zależy na tym, żeby skorzystać z dobrodziejstwa zawartej ugody, to zrobi wszystko żeby spełnić ten pierwszy warunek. Jeśli tego nie zrobi, zarząd może kierować sprawę do postępowania nakazowego, albowiem dysponuje uznaniem długu przez dłużnika.

W omawianym przypadku, zarząd zwlekał przeszło 1,5 roku ze skierowaniem sprawy do sądu, choć już po pierwszych trzech miesiącach dłużnik zaprzeszła regulowania ustalonych rat. Takie zachowanie zarządu niestety jest dość częste i wynika chyba tylko ze złudnego przeświadczenia, że dłużnik w końcu zacznie spłacać „jeśli nie spłacił pierwszej raty w terminie to chociaż tą n-tą zapłaci zgodnie z harmonogramem”. Otóż z mojej praktyki zawodowej wynika, że dłużnik w takim przypadku nie zawiera ugody, żeby spłacić zobowiązanie w ratach. Robi to jedynie dlatego, żeby odroczyć w czasie termin skierowania sprawy do sądu, żeby zyskać jeszcze trochę na czasie. Wspólnota na tym traci, gdyż im później skieruje sprawę do sądu, tym później uzyska tytuł wykonawczy i na etapie postępowania egzekucyjnego przekona się, że inni wierzyciele, którzy nie zwlekali z kierowaniem sprawy do sądu, zostali już zaspokojeni z majątku dłużnika.
Jeśli spodobał Ci się ten artykuł kliknij!

Polecamy również