Co oznacza „wykreślono przy dokonaniu wpisu" w księdze wieczystej? Znaczenie wzmianek w księgach wieczystych
Przeglądając poszczególne działy księgi wieczystej, pierwszą rubryką, na jaką napotykamy, jest rubryka „Wzmianki w dziale x", gdzie x może być I, I-O, I-SP, II, III lub IV.
Wykreślono przy dokonaniu wpisu w dziale IV księgi wieczystej - co to oznacza?
„Rubryka 4.1. Wzmianki w dziale IV" to fragment działu IV księgi wieczystej elektronicznej, który można zobaczyć w opcji „Przeglądaj zupełną treść KW". Rubryka ta składa się z czterech podrubryk:
- Numer wzmianki — niepowtarzalny numer nadawany każdemu wnioskowi (pismu) składanemu w dzienniku podawczym wydziału ksiąg wieczystych. Numer DzKW jest automatycznie uwidaczniany w odpowiedniej księdze wieczystej i dziale, w którym żądanie ma być ujawnione (np. wpis właściciela w dziale II) bądź wykreślone (np. wykreślenie służebności drogi koniecznej w dziale III).
- Chwila zamieszczenia — data i godzina, kiedy wniosek został złożony w dzienniku podawczym i zarejestrowany przez pracownika sądu w systemie biurowości ksiąg wieczystych.
- Chwila wykreślenia — data i godzina wykreślenia wzmianki. Wykreślenie następuje w momencie dokonania wpisu w dziale księgi wieczystej, w której wzmianka była uwidoczniona, lub po oddaleniu wniosku.
- Omówienie wykreślenia wzmianki — krótkie wyjaśnienie powodu wykreślenia wzmianki.
Na podanym przykładzie wykreślenie wzmianki nastąpiło w związku z dokonaniem wpisu (hipoteki), o czym świadczy sformułowanie „wykreślono przy dokonaniu wpisu" hipoteki. Należy pamiętać, że sformułowania „wykreślono przy dokonaniu wpisu" nie należy utożsamiać z wykreśleniem hipoteki. Wykreślona została wzmianka, ponieważ spełniła już swoją funkcję ostrzegającą i nie ma potrzeby, aby – jak to się mówi – „blokowała księgę wieczystą".
Problemy związane z wzmiankami w księgach wieczystych
Problem ze wzmiankami polega na tym, że nie każdy może przeglądać dokumenty stanowiące podstawę ich ujawnienia. Taką możliwość mają zasadniczo tylko notariusz i właściciel nieruchomości, dla której prowadzona jest konkretna księga wieczysta.
Z tego powodu do czasu rozpoznania wzmianki nie można mieć pewności, co dokładnie zmieni się w księdze wieczystej. Mimo że wzmianka zawiera oznaczenie (np. „Wpis hipoteki umownej"), należy pamiętać o możliwych omyłkach — nazwa wzmianki nie musi odpowiadać treści wniosku o wpis określonego prawa lub roszczenia.
Większość potencjalnych nabywców wstrzyma się więc do czasu rozpoznania wniosku i wykreślenia wzmianki.
Wyjątek stanowi sytuacja, gdy notariusz w akcie notarialnym opisze treść wniosku — wtedy kupujący będzie świadomy charakteru zmiany, na przykład wykreślenia służebności mieszkania w związku ze śmiercią uprawnionych.
Jaka jest rola wzmianek w księgach wieczystych?
Rolą wzmianki jest ostrzeganie każdego, kto przegląda treść księgi wieczystej: „Uwaga! Został złożony wniosek". Wniosek ten oczekuje na rozpoznanie przez referendarza sądowego lub sędziego. Jeśli wniosek wraz z załączonymi dokumentami będzie prawidłowy i należycie opłacony, treść księgi wieczystej ulegnie zmianie.
Może to dotyczyć:
- nowego właściciela (jeśli wzmianka jest w dziale II),
- wpisu służebności, roszczenia z umowy przedwstępnej, ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu (jeśli wzmianka figuruje w dziale III) lub
- hipoteki (dział IV).
Po wykreśleniu wzmianki rubryka ta ma dla przeciętnego użytkownika ksiąg wieczystych charakter techniczny. Na podstawie daty wykreślenia można ustalić czas, jaki upłynął od złożenia wniosku do sądu do chwili dokonania wpisu lub wykreślenia wzmianki (w przypadku np. oddalenia wniosku).
Dla mnie rubryka dotycząca wzmianek ma znaczenie statystyczne. Porównując daty zamieszczenia wzmianki i jej wykreślenia, mogę ustalić szybkość rozpoznawania wniosków przez sąd. Przydaje się wiedzieć, jak sprawnie poszczególne sądy wieczystoksięgowe opanowują wpływ. Zresztą zawsze drugie pytanie, które zadają klienci, zaraz po „ile to będzie kosztować?", brzmi „ile to zajmie czasu".
Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?
Pojawienie się wzmianki w danym dziale księgi wieczystej oznacza, że został złożony wniosek o wpis, zmianę treści wpisów lub wykreślenie w treści księgi wieczystej. Wniosek ten oczekuje na rozpoznanie przez sędziego lub referendarza sądowego.
Celem wzmianki jest ostrzeżenie osób trzecich, np. potencjalnego nabywcy nieruchomości, że w księdze wieczystej mogą nastąpić zmiany.
Wzmianki w dziale II (stan własności), III (obciążenia) i IV (hipoteki) wyłączają tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nabywca nieruchomości nie może się zasłaniać niewiedzą o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości, jeśli w księdze wieczystej pojawiły się wzmianki.
Jak sprawdzić, czego dotyczy wzmianka w księdze wieczystej?
Wystarczy przeczytać treść wzmianki. Wzmianki jasno określają, czego konkretnie dotyczą, na przykład:
wzmianka
DZ. KW. / KR2I / 4799 / 25 / 1 - 2025-08-21, 08:07:28 - WPIS ROSZCZENIA O PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI
dotyczy wpisu roszczenia z umowy przedwstępnej.
W przypadku hipotek otrzymujemy bardzo dokładne określenie, jakiego rodzaju hipoteki dotyczy dana wzmianka.
Poniżej przedstawione wzmianki dotyczą odpowiednio: wpisu hipoteki umownej, wykreślenia hipoteki przymusowej oraz wykreślenia hipoteki umownej łącznej.
DZ. KW. / KR2I / 4799 / 25 / 6 - 2025-08-21, 08:12:12 - WPIS HIPOTEKI UMOWNEJ
DZ. KW. / KR2I / 4799 / 25 / 4 - 2025-08-21, 08:10:31 - WYKREŚLENIE HIPOTEKI PRZYMUSOWEJ
DZ. KW. / KR2I / 4799 / 25 / 2 - 2025-08-21, 08:09:15 - WYKREŚLENIE HIPOTEKI UMOWNEJ ŁĄCZNEJ
Jak szybko pojawia się wzmianka w księdze wieczystej?
W przypadku wniosku złożonego elektronicznie (a takie wnioski składają notariusze i komornicy) wzmianka pojawia się natychmiast.
Natomiast w przypadku wniosków składanych w wersji tradycyjnej (papierowej), wzmianki pojawiają się po 1-3 godzinach od złożenia.
Jeśli wniosek zostanie złożony tuż przed końcem pracy dziennika podawczego, np. w godzinach 15:00-15:30 (w poniedziałki dzienniki podawcze pracują do 18:00), wzmianka pojawi się dopiero następnego dnia roboczego rano. Pracownik sądu nie zdąży jej zarejestrować przed końcem dnia, więc nastąpi to dopiero następnego dnia roboczego.
Kiedy znika wzmianka w księdze wieczystej?
Wzmianka zostaje wykreślona z treści księgi wieczystej w momencie pozytywnego rozpoznania wniosku, którego dotyczyła.
Jeśli jednak sąd oddali wniosek o wpis, wzmianka pozostaje widoczna do czasu uprawomocnienia się decyzji o oddaleniu. Proces ten może trwać nawet kilka tygodni.
Jak wykreślić wzmianki z księgi wieczystej?
Zdarza się, że sąd wieczystoksięgowy zapomina wykreślić wzmiankę z księgi wieczystej. W takiej sytuacji zazwyczaj wystarczy wysłać pismo do sądu ze wskazaniem numeru DZKW wzmianki i prośbą o jej wykreślenie.
W niektórych przypadkach wzmianka informuje o złożonym środku odwoławczym, takim jak skarga na orzeczenie referendarza sądowego lub złożona apelacja. Wówczas, do czasu rozpoznania tego środka odwoławczego, wzmianka pozostaje w księdze wieczystej, ostrzegając o sprawie, która jest w toku rozpatrywania.
