Licytacja uciążliwego sąsiada we wspólnocie mieszkaniowej

08.02.2015 16:13
„Wolność Tomku w swoim domku”, czyli jak się pozbyć uciążliwego sąsiada we wspólnocie mieszkaniowej.
 
Praktycznie i statystycznie w każdej wspólnocie mieszkaniowej występuje osoba lub grupa osób, które hołdują libertyńskiej źle pojętej zasadzie wolności i autonomii jednostki, zapominając, że swoim umiłowaniem kobiet, wina i śpiewu depczą autonomie i wolność, czy po prostu prawo do świętego spokoju pozostałych członków wspólnoty.
 
Czy wspólnotowa społeczność powinna tolerować takiego delikwenta okazującego jawne lekceważenia nie tylko sąsiadom, ale także straży miejskiej, policji i sądom. Przeważnie interwencje straży miejskiej czy też policji rozwiązują problem tylko na jakiś czas. Swoją drogą, czy 500 zł grzywny może skłonić kogoś do przestrzegania ciszy nocnej? Chyba tylko wtedy jeśli zostanie zamienione na areszt.
 
Zgodnie z art. 16 ust 1 ustawy o własności lokali

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
 
Wniesienie powyższego powództwa, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga uchwały wspólnoty. Uchwały we wspólnocie mieszkaniowej są podejmowane w sposób jawny, czy to na zebraniu czy w drodze obiegowego zbierania głosów. Na liście do głosowania, trzeba się podpisać przy swoim imieniu i nazwisku. W praktyce zarządca (zarząd) ma duży problem z zebraniem wymaganej ilości głosów. Jakkolwiek wszyscy chcieliby się pozbyć uciążliwego sąsiada, to jednak nikt nie chce się podpisać pod wyrokiem jego eksmisji obawiając się nieprzyjemnośći z jego strony. Najczęściej sprawa ogranicza się do stwierdzenia: „niech zarządca się tym zajmie skoro mu za to płacimy”. Zarządca bez stosownej uchwały ma związane ręce, a uciążliwy sąsiad utwierdza się w przekonaniu, że jest bezkarny.
 
Nawet jeśli uda się zebrać wymaganą ilość głosów za wywłaszczeniem sąsiada, to sam zainteresowany może skarżyć taką uchwałę do sądu i w ten sposób odroczyć termin przeprowadzenia eksmisji o rok lub dwa. 
 
Wspólnota mieszkaniowe musi się także liczyć z orzecznictwem, które opiera się w zasadzie na słusznym stanowisku, że wywłaszczenie w trybie art. 16 ust 1 ustawy o własności lokali to ostateczność i przesłanki do zastosowania tej instytucji powinny być badane bardzo wnikliwie. W końcu jest to wyzucie z prawa własności. Proszę pamiętać, że ustawodawca dał wyższość świętemu prawu własności nad prawem do świętego spokoju, które niestety nie podlega ochronie przewidzianej przez Konstytucję.
 
W wyrok z 6 listopada 2013 r. sygn. akt IV CSK 132/13 Sąd Najwyższy wskazał, że
uprawnienie przewidziane w art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 19 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) jest przykładem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu. Stąd konieczność wykazania przez zarząd wspólnoty lub zarządcę ciężaru gatunkowego przewinienia i jego konsekwencji (ciężar dowodu ciąży na wspólnocie zgodnie z art. 6 KC) oraz ocena zasadności domagania się licytacyjnej sprzedaży lokalu w indywidualnych okolicznościach sytuacji faktycznej pozwanego (art. 5 KC). Nawet jeśli została spełniona przesłanka nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali, sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową. Zarówno ta przesłanka, jak i zasadność żądania pozwu w świetle art. 5 KC musi być aktualna, co wymaga podkreślenia, w dniu wyrokowania przez sąd (art. 316 KPC).
 
Z uwagi na powyższe trudności z przeprowadzeniem eksmisji uciążliwego sąsiada, w niniejszym wpisie chciałbym zaproponować inne rozwiązanie prowadzące do tego samego, ale jednak pozbawione istotnych mankamentów. Warunek jest tylko jeden. Uciążliwy sąsiad musi zalegać długotrwale i konsekwentnie z płatnościami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej obowiązany jest do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jeśli nie płaci wspólnota może pozwać go do sądu o zapłatę. Przeważnie pozwy takie kończą się nakazem zapłaty, a wobec bierności pozwanego uprawomocniają się i po nadaniu klauzuli wykonalnością uprawniają do wszczęcia egzekucji komorniczej. Egzekucję świadczenia pieniężnego można prowadzić z wynagrodzenia, rachunku bankowego, wierzytelności ruchomości i.. nieruchomości.
 
Nie ma minimalnej kwoty uprawniającej do wszczęcia egzekucji z nieruchomości. W praktyce nikt nie wszczyna egzekucji z nieruchomości kwot mniejszych niż powiedzmy 10-15 tyś z uwagi na duże koszty tego sposobu egzekucji i jej czasochłonność. Kto jednak zabroni zdeterminowanej wspólnocie mieszkaniowej, żeby odżałowała koszty oszacowania nieruchomości i zaliczki na koszty komornika. Dodać należy, że dłużnik może się bronić twierdząc, że ten sposób egzekucji jest dla niego szczególnie uciążliwy, jest takie ryzyko. Dlatego też staramy się kierować do egzekucji kwoty większe, to nie musi być tylko sam kapitał, ale też skapitalizowane odsetki na dzień wniesienia powództwa, koszty zastępstwa pełnomocnika zawodowego (proszę pamiętać że przy dochodzeniu kwoty ponad 10 tyś zł koszty zastępstwa wynoszą 2400 zł). Koszty szeroko pojętej windykacji  mają to do siebie, że po wszczęciu postępowania sądowego mają tendencję do narastania.

Nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego zajmowanego przez byłego właściciela na licytacji komorniczej nie jest niczym nadzwyczajnym. Nabywca korzysta z uprawnień jakie daje mu art. 999 k.p.c. w szczególności może wszcząć eksmisję bez konieczności składania powództwa o opróżnienie lokalu (pozwu o eksmisję) wystarczy samo prawomocne postanowienie o przysądzieniu własności.
 
Cała procedura może zająć od roku do dwóch lat. Jednak jest to znacznie szybsze postępowanie niż w trybie art. 16 ust 1 ustawy o własności lokali. Najważniejsze w tej szybkiej ścieżce egzekucyjnej jest to, że nie trzeba angażować do tego wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd wspólnoty nie potrzebuje szczególnej uchwały do dochodzenia zapłaty od niepłacącego członka wspólnoty. Jeśli zarząd dochodząc należnych wspólnocie świadczeń „przy okazji” pozbędzie się uciążliwego sąsiada, tym lepiej dla wspólnoty.

Aktualizacja 8-09-2017

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl