Wspólnota mieszkaniowa w sporze z deweloperem w świetle uchwały SN III CZP 84/13.

18.07.2014 21:30
Uchwałą z dnia 29 stycznia 2014 r. Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów utrwalił linię orzeczniczą, opowiadającą się za prawem wspólnoty mieszkaniowej do pozywania dewelopera za wady fizyczne sprzedanej nieruchomości, pod  warunkiem, że właściciele lokali przeleją swoje roszczenia wobec dewelopera z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku na wspólnotę mieszkaniową. Dokonają tzw. umowy cesji wierzytelności ze wspólnotą. Większość komentatorów ogranicza się do omówienia powyższej tezy. Ja chciałby zwrócić uwagę na inny aspekt tego orzeczenia.

Niewątpliwie pogląd Sądu Najwyższego ułatwia dochodzenie roszczeń od dewelopera, w ten sposób, że po stronie powodowej mamy jeden podmiot – wspólnotę mieszkaniową, zamiast kilku lub kilkunastu właścicieli lokali. Ale co w sytuacji, gdy sąd nie przyzna racji wspólnocie mieszkaniowej i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania obciąży stronę powodową kosztami procesu? Nadmienię tylko, że koszty procesu mogą być nie małe. W sprawie rozpoznawanej przez Sąd Najwyższy, jak wynika z uzasadnienia, sąd I instancji zasądził od dewelopera na rzecz wspólnoty kwotę ponad 200 tyś zł (stanowiące 47 % wartości oszacowanych wad). Wspólnota wygrała sprawę tylko w części i to mniejszej, można by powiedzieć że właściwie to deweloper wygrał sprawę, gdyż sąd oddalił powództwo przeciwko niemu w 53 %. Przy kwocie 200 tyś zł koszty zastępstwa procesowego wyniosłyby 7200 zł plus opłata od pozwu 10 000 zł, do tego koszty opinii biegłego (niech będzie 3500 zł), razem 20 800 zł. Są to pieniądze nie małe i stanowią równowartość rocznego funduszu remontowego niejednej wspólnoty.

Załóżmy, że wspólnota przegrywa sprawę, kto powinien ponieść ciężar zwrotu na rzecz dewelopera kosztów przegranego procesu? Z przepisów wynika, że wspólnota mieszkaniowa do spółki z właścicielami lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w tej nieruchomości (art. 17 ustawy o własności lokali).  Tylko czy wszyscy właściciele lokali powinni ponosić koszty przegranego procesu skoro nie wszyscy dokonali cesji wierzytelności? Znowu odwołam się do stanu faktycznego rozpoznawanej przez Sąd Najwyższy sprawy. Jak wynika z uzasadnienia powództwo zostało złożone w wyniku cesji roszczeń przysługujących mieszkańcom budynku, stanowiącym 47 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Pozostałych 53 % z jakichś przyczyn nie dokonało cesji.

Nie wynika to z uzasadnienia wyroku, ale można przyjąć, że zarząd wspólnoty złożył powództwo w wykonaniu uchwały obligującej  go do dochodzeniu roszczeń od dewelopera. Wobec tego zadziałały mechanizmy demokratyczne i mniejszość musiała się pogodzić z wolą większości. Tylko zwracam uwagę na jedną kwestię. Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej może zaskarżyć taką uchwałę do sądu twierdząc, iż narusza ona jego interesy. Pamiętać należy, że jest to jedna z przesłanek zasadności skarżenia uchwał wspólnoty przewidzianych w art. 24 ustawy o własności lokali. Czy sąd przyzna mu racje? Nie ma to większego znaczenia w batalii z deweloperem. Samo zaskarżenie uchwały wraz z wnioskiem o zabezpieczenie (polegającym na wstrzymaniu wykonalności uchwały do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sporu), wstrzymuje wykonalność uchwały na co najmniej rok (przynajmniej w I instancji, nie mówię o drugiej), a termin 3-letni przedawnienia roszczeń z tytułu wad fizycznych budynku nie zostaje wstrzymany, on cały czas biegnie.

Omawiana uchwała Sądu Najwyższego wywołała euforię wśród członków niejednej wspólnoty mieszkaniowej, dając im - w ich mniemaniu - znaczny oręż do walki z deweloperami. Jednakże pamiętać należy, że uchwała ta raczej ułatwiła stanięcie do walki na arenie z przeciwnikiem, ale w żadnym razie nie przesądziła racji jednej ze stron sporu. Tak więc radzę chłodno kalkulować swoje szanse w sporach z deweloperem, angażować w spór jak najwięcej członków wspólnoty i gruntownie przygotować materiał dowodowy, licząc się cały czas z ryzykiem niekorzystnego rozstrzygnięcia.
 
 

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl