Kiedy wpis w księdze wieczystej staje się prawomocny

01.08.2012 21:45
Kiedy wpis w księdze wieczystej staje się prawomocny
 
To zależy kto dokonał wpisu bądź wykreślenia w księdze wieczystej, jeśli referendarz sądowy (rodzaj urzędnika sądowego) - 7 dni. Jeśli natomiast sędzia, co w dużych sądach właściwie już nie występuje, to 14 dni. W takim razie gdzie pojawia się problem? Otóż sąd dokonując wpisu w księdze wieczystej wysyła do stron lub strony (przeważnie właściciela nieruchomości) zawiadomienie o dokonaniu wpisu pouczając jednocześnie o możliwości wniesienia apelacji od wpisu dokonanego przez sędziego lub skargi na orzeczenie referendarza, choć sam wpis już figuruje w księdze wieczystej (w przypadku wykreślenia wpisu, nie ma go w "aktualnej" księdze wieczystej) i nigdzie nie jest zaznaczone, że ten wpis/wykreślenie nie jest jeszcze prawomocny. Osoba przeglądająca księgę wieczystą elektroniczną nigdy nie wie czy wpis lub wykreślenie z księgi jest prawomocne. Właściciel nieruchomości też tego nie wie, jedynie sąd na podstawie tzw. zwrotek (czyli żółtych potwierdzeń odbioru korespondencji poleconej) może ustalić czy wpis jest prawomocny. Skąd takie kwiatki, kilkakrotnie pytałem się geodetów, pracowników sądów i referendarzy o kwestię prawomocności, jedyna sensowna odpowiedz jaką uzyskałem brzmiała „bo system ksiąg wieczystych elektronicznych tworzyli informatycy a nie prawnicy!” No tak jest przy najmniej na kogo zwalić winę za to „małe” niedopatrzenie.. ;)

Trochę ratuje sytuację art. 626(11) Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, iż niezwłocznie po wniesieniu apelacji sąd z urzędu wpisuje wzmiankę o apelacji. Podobnie zresztą jest ze skargą na orzeczenie referendarza. I jeszcze art. 8 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, przypominający o bardzo istotnej kwestii rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która zostaje wyłączona przez m.in. ujawnienie wzmianki o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji.

Moja rada, przeglądać należy księgę wieczystą w wersji zupełnej wraz z wpisami wykreślonymi, gdyż w ten sposób możemy przynajmniej sprawdzić kiedy został dokonany wpis. Na początku każdego działu znajduje się omówienie wzmianek zamieszczonych w danym dziale. Każda wzmianka składa się z czterech rubryk: Numeru wzmianki, chwili zamieszczenia, chwili wykreślenia i omówienia wykreślenia wzmianki. Istotna jest data chwili wykreślenia, jeśli wykreślenie nastąpiło przed upływem miesiąca trzeba uważać, gdyż w każdej chwili może się pojawić wzmianka o np.: skardze na orzeczenie referendarza. Ma to szczególnie duże znaczenie przed dokonaniem czynności przenoszącej własność nieruchomości.

Dlaczego odpisy z księgi wieczystej nie dają bezpieczeństwa omawiam w blogu pt: „Jak długo ważny jest odpis z księgi wieczystej
 
Kraków, 16 lipca 2012 r.

Komentarze

Piotr Furtak
12.08.2013 17:18
Na podstawie 398(22) § 4 K.p.c. Proszę też zobaczyć pouczenie jakiegokolwiek zawiadomienia o dokonanym wpisie (tudzież wykreśleniu) w księdze wieczystej. Wziąłem pierwsze z brzegu i cytuję: "Na powyższy wpis przysługuje skarga na orzeczenie referendarza sądowego do SĄD REJONOWY DLA KRAKOWA-PODGÓRZA w KRAKOWIE IV WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH w terminie tygodniowym od dnia doręczenia niniejszego zawiadomienia". Pozdrawiam Piotr Furtak
Marcin S.
12.08.2013 17:09
Na jakiej podstawie Pan twierdzi, że wpis do KW staje się prawomocny po 7 dniach (w przypadku referendarza) od doręczenia ?
Piotr Furtak
10.06.2013 21:48
Hm.. wszystko prawda tylko, czy po to podatnicy wydali 300 mln na stworzenie bazy danych (Elektronicznej Księgi Wieczystej), która z założenia ma być ogólnie dostępna (i powiązana z ewidencją gruntów) żeby musieć dzwonić do Pani w sekretariacie (swoją drogą proszę spróbować dodzwonić się do informacji KW np: w Krakowie tak ok. godziny 12 ;-). Do SOWKW dostęp mają tylko pracownicy, a nie zwykli śmiertelnicy. Pozdrawiam
Prawniczka
29.01.2013 19:54
Jeśli chcemy ustalić, czy wszystkie wpisy w księdze są już prawomocne, wystarczy zadzwonić do prowadzącego księgę wydziału i zapytać. System SOWKW zawiera takie dane. Wystarczy, że pani bądź pan z sekretariatu wydziału wpisze numer księgi, a pojawią się tam numery dziennika ksiąg wieczystych wraz z odpowiednimi oznaczeniami. Wnioski wykonane, a nieprawomocne mają status WR, zaś wnioski prawomocne mają status WK. Ot co.
ŁukaszSz.
13.12.2012 23:03
Odniosę się do drugiej części Pana (nomen omen) wpisu. 1. Faktycznie jest tu jakaś niekonsekwencja, że tak to jest skonstruowane. To jest bez sensu i jest to widoczne na pierwszy rzut oka dla każdego, kto tyko trochę się na tym zna. Może ustawodawca wychodzi z założenia, że wykreślenie zawsze będzie prawidłowe? Tymczasem zdarzają się pomyłki przy wykreśleniach. Poza tym nie jest wielkim problemem podrobienie zwykłego pisma ZUS-u, starosty, banku, czy US zgadzającego się wykreślenie hipoteki. Ja sam widziałem taką podrobioną zgodę banku, na podstawie której wykreślono hipotekę (a bank przez ponad rok się nie zorientował mimo prawidłowego doręczenia zawiadomienia o wykreśleniu). Może rozwiązaniem byłoby wykreślenie z księgi wzmianki dopiero po uprawomocnieniu się wykreślenia wpisu? W naszym kazusie nabywca wyjdzie z tego obronną ręką, bo chroni go rękojmia, zaś poszkodowanym zostanie Skarb Państwa. Czyli wyszło sprawiedliwie - skoro Państwo taki los sobie przepisami zgotowało...
Piotr Furtak
09.12.2012 20:04
To wszystko zależy od punktu widzenia. Z perspektywy sprzedawców bawienie się w zakładanie księgi wieczystej jest zbędną czynnością, skoro na podstawie same prawomocnego (ciekawe że tu jest potrzebna prawomocność) postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku każdy notariusz przeprowadzi im transakcję. Z perspektywy kupującego jest to transakcja obarczona większym ryzykiem. Dlaczego? Ano dlatego że nie chroni go rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Odnośnie przytoczonego przeze mnie w komentarzu przykładu, to wyraźnie wskazałem że do transakcji mogło nie dojść. Wpis w księdze wieczystej był robiony jak to zwykle bywa dopiero wtedy kiedy pojawił się kupiec. Zresztą w praktyce same przygotowania do transakcji zakupu nieruchomości też kosztują pieniądze (umowa przedwstępna, zadatek), i czyiś czas. Tak więc przygotowywanie transakcji ze świadomością, że w przeciągu miesiąca może się pojawić w dziale III jakaś wzmianka, przyzna Pan że jest obarczone ryzykiem. Teraz inny przykład bynajmniej nie akademicki i nie wydumany, sąd błędnie wykreśla hipotekę przymusową Skarbu Państwa na kwotę dajmy na to pół miliona złotych. Właściciel jeszcze niedawno obciążonej nieruchomości tylko na to czekał, w przeciągu tygodnia dokonuje sprzedaży nieruchomości, nabywca działając w zaufaniu do treści księgi wieczystej, ba mając w ręce obity pieczęciami odpis z księgi wieczystych (tu pozdrawiam Panią Anetę notariusza z Warszawy) kupuję tą nieruchomość bez obciążeń. Starosta reprezentujący Skarb Państwa oczy przeciera i nie może uwierzyć w to co widzi na zawiadomieniu z sądu o wykreśleniu hipoteki, pomimo tego że roszczenie zabezpieczone tą hipoteką nie zostało zapłacone. W te pędy biegnie do sądu wnieść apelację na taki wpis, ma wszak na to 2 tygodnie choć jest już za późno. Przypominam że notarialne przeniesienie prawa własności nastąpiło 7 dnia od dnia wykreślenia hipoteki a wpis własności 9 dnia, wzmiankę o apelacji wpisano 10 dnia. No i co teraz? Sąd po jakimś czasie stwierdza że wykreślenie było bezpodstawne, tylko co z tego. Skarb Państwa pokrzywdzony, nabywca niczemu nie winny bo w księdze wpis prawomocny i nieprawomocny wygląda tak samo, a sprzedawca pozbył się problemu i jeszcze na tym zarobił.
ŁukaszSz.
09.12.2012 09:24
Przepraszam, ale nadal uważam, że problem jest po prostu wydumany. Po pierwsze jeśli człowiek nie zgadza się ze swoim udziałem to przecież nie zawrze umowy u notariusza, bo będzie uważał, że dostał za mało (mniej niż inni spadkobiercy. Co by zmieniało uprawomocnienie (czegokolwiek - bo przecież w naszym kazusie nie było w ogóle mowy o wcześniejszym wpisaniu spadkobierców na podstawie postanowień spadkowych)? Po drugie, czy uprawomocnienie wpisu spadkobierców cokolwiek by zmieniło?
Piotr Furtak
01.12.2012 13:04
Ile poczekać, tydzień, dwa, miesiąc, trzy miesiące ... Ile? i kiedy będzie wiadomo że to już..? Pozdrawiam
ŁukaszSz.
28.11.2012 20:33
Ale tu wystarczy wpisać spadkobierców w księdze wieczystej i poczekać, czy się ktoś zaskarży. Trwa to krótko praktycznie w całej Polsce i kosztuje 150 zł. I sprawa będzie załatwiona.
Piotr Furtak
27.11.2012 20:08
Co do banków zgadzam się z Panem, niepotrzebne zawracanie głowy. I chyba tylko uzasadnione - z punktu widzenia banków - podwyższaniem marży kredytu do czasu przedstawienia prawomocnego wpisu albo wymyślaniem wszelkiego rodzaju ubezpieczeń nieprawomocnego wpisu. Co do prawomocności wpisu na podstawie postanowienia spadkowego zachęcam do lektury wpisu na blogu pt. "Kupno nieruchomości od spadkobiercy niewpisanego w księdze wieczystej". Sam ostatnio doradzałem w sprawie 14 spadkobierców zamierzających sprzedać odziedziczoną nieruchomość. Jeden z dziedziców majątku odgrażał się, że sąd "przysądził" mu za mały udział w spadku. Tak więc było ryzyko, że się odwoła od wpisu w księdze wieczystej i zablokuje całą transakcję. Na szczęście udało się transakcję sfinalizować. Cały czas uważam jednak, że brak prawomocności prowadzi do znacznej niepewności. W przeciągu miesiąca od dokonania wpisu może się nagle pojawić wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza i rękojmia wiary publicznej idzie nam w siną dal (uwzględniam obrót poczty, przeważnie zajmuje to miesiąc czasu zanim do sądu trafi zwrotka i skarga). Zresztą sama prawomocność jakoś funkcjonuje w całym systemie procedury cywilnej (sporej i niespornej) za wyjątkiem ksiąg wieczystych. Trochę to dziwne. Jakie argumenty przyświecały ustawodawcy, że z tego zrezygnował, czy tylko marnowanie cennych roboczogodzin?

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków