Zniesienie współwłasności na cztery sposoby – koszty, wady i zalety

24.11.2013 20:57
Dzisiaj parę słów o sposobach wyjścia ze współwłasności nieruchomości, która generalnie mówiąc nie jest niczym dobrym.  Dlaczego ? Przede wszystkim dlatego, że ciężko sprzedać udział w nieruchomości. Sprzedaż udziału stanowi niewielki odsetek wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. A nawet jeśli znajdzie się kupiec, to cena udziału w nieruchomości rzadko kiedy odpowiada dokładnie ułamkowi ceny całej nieruchomości. Zamiast sprzedaży udziału wynoszącego ½ za połowę ceny całej nieruchomości, sprzedaje się go za ¼ wartości. Czyli żaden interes.
 
Kolejny problem to współwłaściciele. Większość czynności podejmowanych wobec przedmiotu wspólności należy z nimi uzgadniać, a jak zgody brak, to pozostaje sąd. Najgorsza sytuacja jest wtedy gdy jeden z nich przyjmuje skrajnie bierno-masochistyczną postawę „nie bo nie” albo turpistyczną „po moim trupie!!” ;-)
 
Dlatego przyjmijmy, że współwłasność jest stanem przejściowym do pełnej regulacji stanu prawnego nieruchomości. Na potrzeby niniejszego bloga przyjmuję, że regulacja stanu prawnego nieruchomości nie ma li tylko na celu ustalenia praw rzeczowych do nieruchomości (kto jest właścicielem), ale raczej doprowadzenie nieruchomości do stanu prawnego, który pozwala na pełny i nieskrępowany obrót prawny (czyli jeden właściciel i brak trudnych pytań ze strony kupujących).
 
Pierwszy i drugi sposób wyjścia ze współwłasności jest powszechnie akceptowany i stosowany w praktyce. Za to trzeci i czwarty (tu nawet ja nie do końca jestem przekonany) kontrowersyjny. Ale nie od tego jest blog żeby na nim pisać o rzeczach oczywistych;-)  
 
W podanych przykładach bierzemy pod uwagę dział spadku, zniesienie współwłasności i podział majątku wspólnego małżonków (oczywiście przy założeniu, że doszło już do zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej – bez tego o żadnym podziale nie może być mowy zgodnie z art. 35 k.r.o.) Dodatkowo załóżmy, że głównym składnikiem dzielonego majątku jest nieruchomość.
 
Pierwszy sposób to umowny (notarialny) podział majątku wspólnego (zniesienie współwłasności). Warunek sine qua non - musi być zgoda wszystkich współwłaścicieli. Koszty od 100 zł do 10 000 zł w zależności od wartości dzielonego majątku (§ 2 ust 3 pkt 2 w zw. z § 3 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialne). Cała operacja zajmuje jeden dzień.
 
Drugi sposób to sądowy podział majątku w zależności od tego co dzielimy:
  1. dział spadku (art. 680 – 689 k.p.c.),
  2. zniesienie współwłasności (617- 628 k.p.c.),
  3. podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej (zasadniczo 567 k.p.c plus odpowiednio ww. przepisy).
Koszty dzielą się na dwie grupy: kiedy wniosek nie zawiera zgodnego projektu podziału i kiedy z treści wniosku wynika że współwłaściciele mają wspólny pomysł jak podzielić. Najlepiej żeby wszyscy współwłaściciele pod nim się podpisali, wtedy sąd nie ma wątpliwości, że jest zgodny albo wszyscy udzielili jednemu pełnomocnikowi umocowania do złożenia wniosku i występowania w ich imieniu przed sądem.  
W nawiasach odpowiednie przepisy ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych):
  1. dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności – 1000 zł co do zasady, 600 zł zgodny podział (art. 51 ust 2),
  2. "czysty" dział spadku - 500 zł co do zasady, 300 zł zgody dział (art. 51 ust 1)
  3. zniesienie współwłasności – 1000 zł co do zasady, 300 zł przy zgodnym podziale, (art. 41)
  4. podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej – 1000 zł co do zasady, 300 zł przy consensusie małżonków (art. 38)
 
Patrząc na powyższe stawki wpisów, od razu nasuwa się pytanie, co stało na przeszkodzie ujednolicić te kwoty?
 
Jakie są zalety sądowego działu? Jest to dużo tańsze rozwiązanie w porównaniu do notarialnego działu, zakładając, że dzielimy nieruchomość. Choć czas całej operacji może być trudny do oszacowania, jeśli podział jest zgodny, to można go przeprowadzić w 4-6 miesięcy. Ale jeśli współwłaściciele kłócą się, to czasem okres życia jednego prawnika nie wystarczy. W Krakowie jest taka kamienica, gdzie już się procesują ponad 25 lat i nic nie wskazuje na to, że spór zmierza ku końcowi (choć z drugiej strony prawnicy mają za co dzieci wykształcić ;-)
 
I dochodzimy do tych kontrowersyjnych sposobów podziału.
 
Trzeci sposób odnoszący się do zniesienia współwłasności nieruchomości nabytej w spadku, to założenie księgi wieczystej i/lub wpisanie w księdze wieczystej  współwłasności spadkobierców. Moim zdaniem spadkobierca wpisany w księdze wieczystej może zbyć swój udział w nieruchomości nie pytając o zgodę pozostałych współspadkobierców. Więcej na ten temat tutaj.
 
Koszty: 150 zł za wpis prawa własności nabytego na podstawie dziedziczenia zapisu (art. 42 ust 3 ustawy o kosztach) plus odpis postanowienia spadkowego.
Czas: najpierw trzeba przeprowadzić postępowanie spadkowe (u notariusza jeden dzień w sądzie 3-4 miesiące) a następnie złożyć wniosek o wpis w księgach wieczystych. Jeżeli wniosek jest w porządku to ujawnienie praw spadkobierców w księdze nie powinno zająć więcej niż półtora miesiąca. Jest to jakieś rozwiązanie w przypadku niechęci do bawienia się w dział spadku i konfliktu z pozostałymi współspadkobiercami. Nabywca udziału zawsze może składać wniosek o dział spadku.
 
Czwarty kontrowersyjny sposób, już kiedyś o nim słyszałem, choć sam nie próbowałem. Trafiłem na niego czytając naprawdę dobry Komentarz do spraw o podział majątku wspólnego małżonków pióra Krystyny Siepko pod red. Jacka Ignaczewskiego (LexisNexis 2013). W komentarzu tym autorka (wieloletnia sędzia wydziału cywilnego, jeśli wierzyć opisowi redakcji) opowiada się za dopuszczalnością zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej za pomocą ugody sądowej. Sposób ten polega na złożeniu w treści wniosku o zawezwanie do próby ugodowej propozycji podziałowych. Zakładam, że do wniosku trzeba byłoby załączyć odpis księgi wieczystej (ewentualnie innych dokument na wykazanie prawa własności) i projekt podziału sporządzonych w sposób wymagany przez księgi wieczyste, czyli mapa ewidencyjna z klauzula przyjęcia przez ewidencją gruntów z zaznaczonym podziałem. Sąd zatwierdzając taką ugodę dokonuję de facto podziału majątku.
 
Czy księgi wieczyste będą honorować protokół z treścią ugody jako podstawę do ujawnienia zmiany stanu prawnego? Tego nie wiem. Z całą pewnością ugoda ma moc wyroku sądowego, tylko czy odpis protokołu poświadczony za zgodność z oryginałem będzie wystarczający? I kolejna sprawa, czy sąd nie uzna, że taka kombinacja alpejska jest próbą zmierzającą do obejścia ustawy. Wszak ustawodawca przewidział procedury zniesienia współwłasności. Kolejna sprawa, czy sąd nie uzna, że jest to przejaw skąpstwa wnioskodawcy, któremu żal wydawać 1000 zł (600 zł czy 300 zł) i próbuję z 40 zł opłaty sądowej. 
 
Opłata od wniosku o zawezwanie do próby ugodowej wynosi tylko 40 zł, czyli tyle co nic, a i sama procedura jest stosunkowo szybka. Na rozprawy ugodowe nie czeka się zbytnio długo raptem 1-2 miesiące. Nic tylko próbować, przynajmniej tak długo jak Sąd Najwyższy nie opowie się przeciw takiemu rozwiązaniu ;-)

Komentarze

Piotr Furtak
28.08.2014 21:14
Pańskie pytanie jest z gatunku pytań, na które nie można udzielić dla pytającego satysfakcjonującej odpowiedzi. Postawiony przez Pana problem jest podobny do tego z jakim miał się zmierzyć znany ekonomista, zapytany przez początkującego gracza giełdowego czy zakupione przez tego gracza akcje spółki X mogą w najbliższej przyszłości zyskać na wartości, stracić lub pozostać na stałym poziomie, odpowiedział ... mogą. W Pańskiej sprawie odpowiem podobnie, przy czym sąd co do zasady może: podzielić fizycznie nieruchomość (jak się da), przyznać jednemu ze współwłaścicieli (jak ten będzie chciał) z obowiązkiem spłaty pozostałych lub orzec że nieruchomość ma być sprzedana w drodze licytacji (jak już sąd będzie miał dość tej sprawy). Jedno jest pewne jakieś rozstrzygnięcie na pewno zapadnie, ale kiedy to tego nawet najstarsi górale nie wiedzą. Proszę mnie źle nie zrozumie, ale gdyby pokusił się o spekulowanie, jak się mogą potoczyć Pańskie sprawy lub jakie będzie rozstrzygnięcie sądu, bez wcześniejszego zapoznania się ze stanem faktycznym i dokumentami, to bym był excusez-moi wróżką a nie prawnikiem :) Pozdrawiam równie serdecznie
Wojciech Gruszka
28.08.2014 15:17
Witam serdecznie Panie Mecenasie, właśnie złożyłem do sądu wniosek o zniesienie współwłasności w postępowaniu nieprocesowym. Mój udział w nieruchomości to 8/12 (połowa domu z działką oraz grunt orny).Pozostałe udziały wyglądają tak: osoba X - 1/12; osoba Y - 1/12; osoby Z,U,W - w sumie razem 2/12. połowa domu jest niepodzielna i nie da się z niej wydzielić oddzielnych lokali. Grunt można podzielić na mniejsze działki.Jak Pana zdaniem sąd do tego podejdzie? Ja zaproponowałem spłatę wszystkich udziałowców za określoną kwotę. Co w sytuacji kiedy ta kwota nie będzie dla nich atrakcyjna? Albo tylko dla jednej z tych osób? Jak uzgodnić, po podziale gruntu na mniejsze działki, czyja działka do kogo należy? losowanie? Czy sąd jest w stanie to rozstrzygnąć? Czy musi zapaść jakieś postanowienie wiążące dla wszystkich? Czy może się okazać, że nie dojdziemy do żadnego rozwiązania i dalej będzie sytuacja patowa? Z góry serdecznie dziękuję za komentarz. Z poważaniem WG
xy
18.01.2014 20:18
W odniesieniu do czwartego sposobu zniesienia współwłasności przedstawionego na przykładzie podziału majątku wspólnego małżonków po ustaniu wspólności małżeńskiej ustawowej w drodze ugody, zważyć należy, iż z tego co pamiętam funkcjonował kiedyś przepis umożliwiający nałożenie na wnioskodawcę obowiązku dopłaty odpowiedniej kwoty tytułem opłaty sądowej od wniosku. Dziś przepis ten nie funkcjonuj i wydaje się, że nie można dopatrywać się "obchodzenia" przepisów ustawy o kosztach w sytuacji, gdy stosowna opłata od wniosku wynosi np. 1000 złotych, a opłata od ugody jedynie 40 złotych. Radio legis instytucji stanowi szybkie i sprawne rozwiązania jakiegoś sporu pomiędzy dwoma podmiotami. Nie widzę więc powodu, dla którego" dogadanie się " zainteresowanych pod nadzorem sądu miało kosztować tyle samo, co prowadzenie postępowania z udziałem dwóch kłócących się małżonków. A jak wiadomo, postępowania w tej materii ciągną się zazwyczaj latami - szczególnie gdy majątek do podziału jest znaczny.

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl