Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera

06.11.2013 20:56
Poczekać aż deweloper sam założy księgę wieczystą dla lokalu i dopiero wtedy kupować :-)
 
Jasne? … nie, czyżbym wsadził kij w mrowisko, aha.. no tak mądre głowy występujące w biznesowych telewizjach z warszawskich renomowanych kancelarii doradzają żeby sprawdzić kondycję dewelopera, jego sprawozdania finansowe, opinię o nim, dotychczas realizowane budowy itp.. itd.. Tylko po co? Co to da ? Jak spółka z o.o. (albo jeszcze lepiej spółka z o.o sp. k.) ma upaść to upadnie i nic na to Państwo - potencjalni kupujący - nie poradzicie.
 
Kupując lokal (prawnik powie nieruchomość lokalową) z urządzoną księgą wieczystą (swoją drogą to pewien truizm bo nie ma nieruchomości lokalowej bez księgi wieczystej) kupujecie Państwo rzecz, która istnieje w sensie prawnym. Tu małe wyjaśnienie. W sensie prawnym (a nie potocznym) przedmiotem obrotu (sprzedaży) jest prawo własności lokalu, a nie lokal rozumiany jako pomieszczenie.
 
Podpisując z deweloperem umowę, w której ustanawia on prawo odrębnej własności lokalu i przenosi to prawo na nabywcę, nie stajemy się już właścicielem lokalu.
W przeciwieństwie do nabycia lokalu z założoną księgą wieczystą, kiedy to samo podpisanie umowy przenoszącej własność (potocznie mówiąc aktu notarialnego) czyni nas właścicielami. Tak długo jak nie zostanie złożony wniosek do ksiąg wieczystych o założenie dla samodzielnego (opisanego w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności) lokalu, nabywca nabywa „ekspektatywę” odrębnej własności. Czyli prawo, które dopiero powstanie. Tym prawem jest odrębna własność lokalu.
 
Dlaczego tak mało jest sytuacji, w których deweloperzy sprzedają lokale z urządzonymi księgami wieczystymi? Wynika to z oszczędności czasu i pieniędzy dewelopera.  Jedna czynność notarialna zamiast dwóch (wyodrębnienie i następnie sprzedaż). Innymi słowy deweloper raz idzie do notariusza a nie dwa razy. Drugi powód to brak świadomości kupujących, nie wymagają tego od deweloperów, a ci nie kwapią się z dogadzaniem kupującym. Przynajmniej nie w tym zakresie. Klient prędzej się ucieszy z „gratisowego” miejsca parkingowego niż z bezpieczeństwa transakcji. 
 
Kupowanie lokalu z księgą wieczystą jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem, dlatego że wiemy co kupujemy. Kupujący nie musi być specjalistą od nieruchomości, żeby sprawdzić dział III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanego lokalu i przekonać się, że działy te są wolne od wpisów i wzmianek. Jest to dziecinnie proste. Nawet największy laik sobie z tym poradzi. O tym, że nie trzeba płacić większych odsetek od kredytu nawet nie wspominam, gdyż to nie jest aż tak dużym problemem (przynajmniej w Krakowie). Nasz sąd wieczystoksięgowy dość szybko zakłada księgi lokalowe, tak żeby nie narażać kupujących na wyższe koszty kredytu związane z dodatkowym ubezpieczeniem kredytu bez zabezpieczenia hipotecznego, czy jak to tam banki to sobie nazywają.
 
Sprzedaż lokalu z założoną księgą wieczystą jest też korzystne dla dewelopera, gdyż nie musi się przejmować ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Art. 1 Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
 
Jak już ustanowił odrębną własność to nie ma się co do tego zobowiązywać i ustawa w tym przypadku nie znajdzie zastosowania.  
 
Tak na marginesie, ustawodawca tytułując ww. ustawę użył języka potocznego a nie prawnego. Zamiast napisać „nabywcy prawa własności lokalu mieszkalnego” skrócił sobie do „nabywcy lokalu mieszkalnego”. Zresztą jaki tytuł taka  ustawa.. niedopracowany.
 

 
Tagi: lokal

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl