Czy przebudowa lokalu wraz ze zmianą jego przeznaczenia zmienia wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej

09.09.2013 21:33
Warto czytać całe uzasadnienia orzeczeń Sądu Najwyższego, nie poprzestając tylko na tezach. Tezy te bowiem nie zawsze streszczają to, co autor ciekawego zawarł w uzasadnieniu.
 
Weźmy na przykład uchwałę Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z 25 listopada 2011 r. sygn. akt III CZP 65/11. Teza tego uzasadnienia sprowadza się do stwierdzenia, że „przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust 3 ustawy z 26.6.1994 r. o własności lokali”.
 
Powyższa teza została szeroko rozpowszechniona w Internecie, ale sąd w tym uzasadnieniu poruszył także nie mniej ważną kwestię Czy w przypadku przebudowy już istniejącego w sensie prawnym lokalu (wyodrębnionego, stanowiącego przedmiot odrębnego prawa własności, z założoną księgą wieczystą), który w wyniku tej przebudowy zmienia powierzchnię użytkową, należy zmienić także udziały (ułamki) w nieruchomości wspólnej? Jeśli tak wiązałoby się to z koniecznością dokonania zmian we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla lokali znajdujących się w budynku.  
 
Pytanie takie nasuwa się szczególnie po lekturze art. 3 ust 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym: udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
 
Na szczęście ostatni akapit uzasadnienia III CZP 65/11 rozwiewa wszelkie wątpliwości:
Samodzielny lokal mieszkalny, będący przedmiotem odrębnej własności lokalu, może podlegać przebudowom prowadzonym w granicach wyznaczonych przez ściany, które wyodrębniają lokal z przestrzeni budynku i decydują o jego powierzchni i konfiguracji. Dopuszczalność tego rodzaju przebudowy lokalu może być uzależniona od uzyskania stosownych zezwoleń na drodze administracyjnej (pozwolenie na budowę lub zgłoszenie), ale jej wykonanie prowadzi, co najwyżej, do zmiany konfiguracji samodzielnego lokalu mieszkalnego, jako przedmiotu odrębnej własności, co - na wniosek właściciela - powinno znaleźć odzwierciedlenie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej. Tego rodzaju zmiany w obrębie przedmiotu odrębnej własności lokalu nie wiążą się z powstaniem przedmiotu prawa o innych istotnych właściwościach, nie wpływają też na zmianę powierzchni innego samodzielnego lokalu lub nieruchomości wspólnej.
 
Jakie wnioski wynikają z powyższego uzasadnienia dla praktyki obrotu nieruchomościami? Kolosalne, otóż jeśli chcemy zmienić przeznaczenie lokalu i w związku z np.: wyburzeniami ścianek działowych zmieni się powierzchnia użytkowa lokalu in plus lub in minus, jeśli tylko lokal jest wyodrębniony (ma założoną księgę wieczystą) zmiany nie wymagają ponownego ustalania wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej tego lokalu jak i też innych znajdujących się w budynku. Innymi słowy oszczędzamy dużo pieniędzy i czasu.
 
Powyższe uzasadnienie Sądu Najwyższego, przy najmniej jak dla mnie jest sensowne, gdyż udział w części wspólnej związany z własnością lokalu został już ustalony przy wyodrębnianiu lokalu i nie ulega zmianie w przypadku zmiany powierzchni użytkowej lokalu. Udział w części wspólnej ma na celu ustalenia w jakim stopniu właściciel lokalu partycypuje w kosztach utrzymania części wspólnej (ustawa określa to pojęciem: koszty zarządu). Żeby było w miarę sprawiedliwie przyjęto zasadę, że kto ma więcej powierzchni ten ma większy udział i płaci więcej.
 
Czytając art. 3 dochodzę do wniosku, że ustawodawca uregulował w tym przepisie tak na dobrą sprawę dwa etapy związane z wydzielaniem lokali i ustalaniem wysokości udziałów. Pierwszy z nich to, etap sukcesywnego wyodrębniania własności poszczególnych lokali (ust 3). Drugi natomiast związany jest z sytuacjami gdy zorientowano się, że coś jest nie tak, ponieważ udziały nie sumują się do jedności. Proszę pamiętać, że udział w części wspólnej jest wyrażony ułamkiem zwykłym (1/2 a nie 0,5) i jak się je zsumuje powinniśmy uzyskać jedność, czyli liczbę 1 (lub jak kto woli ułamek w którym licznik odpowiada mianownikowi np.: 1256/1256).
W takiej sytuacji należy zastosować rozwiązanie przewidziane w ust 7 art. 3 ustawy o własności lokali.
 
Dodam jeszcze tylko, że sam proces wyodrębniania lokali (czyli tworzenia ich w sensie prawnym) może być rozłożony na lata (tak przeważnie jest jak właścicielowi budynku nie spieszy się z ich sprzedażą) lub dokonany jednorazowo poprzez wyodrębnienie wszystkich lokali znajdujących się w budynku zgodnie z ust. 6 (tak powinni moim zdaniem robić deweloperzy zanim przystąpią do sprzedaży lokali, a niestety nie robią). 
 
Skoro „racjonalny” ustawodawca nie przewidział co robić w sytuacji gdy zmienia się powierzchnia poszczególnych lokali, to nie należy sobie tym zaprzątać głowy. Zmiana powierzchni użytkowej lokalu jest bez znaczenia dla stosunków własnościowych we wspólnocie mieszkaniowej. Innymi słowy, nic sąsiadom (zarządowi wspólnoty) do tego, co robimy w swoim lokalu tak długo, jak nie ingerujemy we wspólną własność.

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl