Jaka była powierzchnia działki w momencie założenia księgi wieczystej.

20.04.2013 09:31

Z takim pytaniem zwrócił się do mnie jeden z czytelników.
Na takie pytanie najlepiej odpowiedzieć... to zależy. To zależy czy była wcześniej założona księga wieczysta papierowa (tradycyjna). W księgach papierowych w dziale I-O w łamie powierzchnia ujawniano obok numerów działek (czy też dawniej parcel) powierzchnię działki podając ją w hektarach (ha), ar (arach) i metrach kwadratowych m2. To najłatwiejszy sposób ustalenia jaka była powierzchnia działki w momencie jej ujawnienia bądź dopisania do księgi wieczystej.
 
Sprawa komplikuje się w przypadku księgi wieczystej elektronicznej, tu nie są podawane powierzchnie poszczególnych działek (wyjątek patrz poniższy akapit) tylko powierzchnia zbiorcza całej nieruchomości, choćby ta nieruchomość składała się z tysiąca działek. Co więcej, teraz powierzchnię ujawnia się w hektarach z dokładnością do czwartego miejsca po przecinku. Przykładowo kiedyś powierzchnia 4ha 45ar 20m2 obecnie przedstawiona zostanie jako 4,4520 ha.
 
Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy odłącza się lub przyłącza konkretną działkę. Wtedy przeglądając elektroniczną księgę wieczystą w opcji „Przeglądanie zupełnej treści kw” można sprawdzić w dziale I-O jaka była powierzchnia przyłączonej lub odłączonej działki.
 
Odnosząc się do pytania zadanego na wstępie, to tak na dobrą sprawę to pytanie jest źle postawione. Powinno brzmieć: gdzie szukać powierzchni konkretnej działki? W jakim rejestrze? Powierzchnie ujawnione w dziale I-O księgi wieczystej nie są objęte domniemaniem prawdziwości wpisów i rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Powierzchnie te są bardzo często nieaktualne z co najmniej dwóch powodów. Przepisano je z ksiąg wieczystych papierowych, czyli pomiary powierzchni były robione dawno lub bardzo dawno. Pod drugie, nawet jeśli na przestrzeni lat były przeprowadzone modernizacje ewidencji gruntów i budynków, czyli geodeci przeprowadzili pomiary, na pewno dokładniejsze, z uwagi na powszechnie stosowane dalmierze laserowe i gps, to i tak nikt tych zaktualizowanych powierzchni nie ujawnił w poszczególnych księgach wieczystych. Dlaczego nikt ich nie ujawnił, choć jest przepis nakazujący aktualizację w księgach wieczystych, o tym napiszę w kolejnym wpisie.
 
Tak więc Drogi Czytelniku, jeśli poszukujesz powierzchni działki, bo uważasz że płacisz za dużo podatku od gruntów albo za grunt który już nie jest twoją własnością, szukaj takich informacji w ewidencji gruntów i budynków. W katastrze mają także archiwalne dokumenty, z analizy których można ustalić jak zmieniała się powierzchnia konkretnej działki.
 
A jeśli Czytelniku masz wątpliwości co do powierzchni działki, którą zamierzasz kupić, a wątpliwości Twoje wynikają z rozbieżności pomiędzy księgą wieczystą działek z I-O a wypisem z ewidencji gruntów, to daj wiarę ewidencji gruntów albo zleć geodecie ustalenie granic w terenie i pomiary, wtedy będziesz miał pewność ile metrów działki kupujesz.    
 
Swoją drogą pozwolę sobie na jeszcze jedną dygresję. Dziwi mnie to powszechne  przeświadczenie, że kupuje się metry działki a nie konkretną działkę. Nieruchomość to rzecz oznaczona co do tożsamości a nie co do gatunku. Rzeczami oznaczonymi co do gatunku są rzeczy powtarzalne np.: zboże, wegiel, worki z cementem, paczka takich samych gwoździ. Rzeczy oznaczone co do tożsamości są rzeczami niepowtarzalnymi, żeby nie powiedzieć niezastępowalnymi to np. obraz Kossaka, używany samochód, nieruchomości. Kupując daną działkę „nieruchomość gruntową” dokonuje się zakupu konkretnej nieruchomości o określonej powierzchni, konfiguracji, lokalizacji (najważniejszy czynnik wpływający moim zdaniem na cenę) ekspozycji (nasłonecznieniu), kącie nachylenia stoku, uzbrojeniu w media, z lub bez dojazdu do drogi publicznej i z konkretnym stanem prawnym. Wymienione czynnik kształtują cenę, powierzchnia też, ale nie bardziej niż lokalizacja. Co byś wolał Czytelniku mieć 10 arów działki w centrum Warszawy czy 10 ha gdzieś w świętokrzyskim (choć samo świętokrzyskie bardzo ładne, ale ceny gruntów nie należą do najdroższych w kraju). Oczywiście cena w metrach daję jakiś punkt odniesienia, ułatwia porównanie cen działek ale nie może być traktowana tak, jak przez niektórych kupujących, jako jedyne kryterium kalkulowania wartości nieruchomości. Ta zależność prawidłowo wyraża się w „sprzedaję działkę za cenę x, jej powierzchnia ujawniona w rejestrach to y, działka ma urządzoną drogę dojazdową wraz z ustanowionymi służebnościami, jest odrolniona i wyłączona z produkcji rolnej i leśnej, ma doprowadzone media, kształt prostokąta, z ekspozycja południową, wszystkie te cechy składają się na cenę x. Błędne założenie to „metr kwadratowy działki kosztuje y więc, cena 1000 metrów kwadratowych powinna kosztować x”. Przy takim założeniu, jeśli w trakcie przygotowywania dokumentów do umowy sprzedaży okaże się, że w księdze wieczystej jest 10 ar 10 m2 a w ewidencji gruntów i budynków 9 ar. 5 m2 to bardzo często do transakcji nie dojdzie, gdyż kupujący uważa, że został oszukany, tak proszę Państwa oszukany. Argumenty, że kiedyś przed wynalezieniem geosatelitów geodezja liczyła się z określonym marginesem błędu, który przejawiał się w rozbieżnościach powierzchni (im większa powierzchnia tym większy margines błędu), nic nie dadzą, wszak klient kupuje działkę na metry jak materiał na firankę. Dodam jeszcze, że w podanym przykładzie nikt nie bronił niedoszłemu kupującemu za pomocą trójkąta skleconego z trzech żerdek pomierzyć sobie morgi, sążnie czy pręty co by wiedział ile tych metrów naprawdę kupuje ;)
 
 

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl