Czy warunkowa decyzja podziałowa z zastrzeżeniem obowiązku ustanowienia dojazdu do drogi publicznej rzeczywiście zabezpiecza nabywcę przed kupnem działki bez takiego dojazdu.

20.12.2012 22:13
Czy warunkowa decyzja podziałowa z zastrzeżeniem obowiązku ustanowienia dojazdu do drogi publicznej rzeczywiście zabezpiecza nabywcę przed kupnem działki bez takiego dojazdu.
 
W przypadku dzielenia nieruchomości przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują pewną zasadę, adresowaną do geodetów, urzędników zatwierdzających podział i w jakiejś części także notariuszy.
Zasada ta brzmi: nie będziesz projektował i zatwierdzał podziału działki, jeśli działki powstałe z podziału nie będą miały zapewnionego dostępu do drogi publicznej.
Zasada jak najbardziej słuszna, tylko czytając przepisy i konfrontując je z rzeczywistością dochodzę do wniosku, że mamy do czynienia z przepisem, który stosunkowo łatwo obejść. A intencją ustawodawcy było zabezpieczenie nabywców działek przed kupowaniem działek bez dojazdu, co nie do końca prawodawcy się udało.
 
Art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
 
Dostęp do drogi publicznej (wzmiankowany art. 93 ust 3) to nic innego jak służebność drogi koniecznej lub udział w działce stanowiącej drogę wewnętrzną (drogę dojazdową).
 
W praktyce zastosowanie przepisu art. 99 w zw. z art. 93 ust 3 wygląda mniej więcej tak. Właściciel dużej działki chce ją podzielić na powiedzmy trzy mniejsze. W tym celu zleca geodecie przygotowanie projektu i dokumentacji do podziału tej dużej działki. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaję decyzję zatwierdzającą podział z zastrzeżeniem (warunkiem), że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostanie zapewniony dojazd do drogi publicznej. W decyzji podziałowej wójt (burmistrz, prezydent ) nie ustanawia służebności drogi koniecznej, nie ma takiej możliwości. Nawet nie może zasugerować w którym miejscu działki ma przebiegać służebności ani jak szeroka ma być droga wewnętrzna. Do tego momentu mamy do czynienia z podziałem tzw. ewidencyjnym.

I co teraz właściciel może zrobić z taką warunkową decyzją podziałową, otóż bardzo dużo. Przede wszystkim decyzja taka zostaje jak to geodeci mówią „zaklauzulowana” czyli zmiany (podział działki) zostają odnotowane w ewidencji gruntów i budynków. Innymi słowy z ewidencji gruntów dostaniemy wypis dla trzech działek, choć z prawnego punktu widzenia mamy do czynienia z jedną nieruchomością tak długo jak działki te ujawnione są w jednej księdze wieczystej, czyli do podziału prawnego jeszcze na tym etapie nie doszło.

Co więcej zgodnie z art. 96 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzja zatwierdzająca podział stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej. Chodzi oczywiście o dział I-O księgi wieczystej. Na podstawie takiej decyzji można i należy wyznaczyć w terenie nowe punkty graniczne (graniczniki) wg zasad określonych w przepisach o geodezji i kartografii. Choć to jeszcze jest cały czas etap podziału ewidencyjnego, proszę zauważyć z jakimi daleko idącymi skutkami mamy już do czynienia.
  
Idźmy dalej, właściciel trzech nowopowstałych działek znalazł kupca na jedną z nich. Idą do notariusza żeby spisać umowę sprzedaży, czyli zamierzają dokonać prawnego podziału nieruchomości. Bo dopiero na etapie przepisania działki z jednej księgi wieczystej do drugiej możemy mówić o podziale prawnym nieruchomości, w myśl zasady jednak księga wieczysta = jedna nieruchomość.

Na początku napisałem, że warunkowa decyzja podziałowa jest w jakimś sensie adresowana do notariuszy. Właśnie w tym momencie wiedząc o warunku zawartym w decyzji podziałowej, notariusz powinien uzależnić sporządzenie notarialnej umowy sprzedaży od ustanowienia przez sprzedającego służebności drogi koniecznej biegnącej po jego pozostałych działkach (ewentualnie przeniesienia udziału we własności działki stanowiącej drogę wewnętrzną) lub kategorycznie odmówić sporządzenia umowy.

W tym miejscu wypadałoby przytoczyć tezę z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r. sygn. akt III CZP 34/09 zgodnie z którą:
Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 KC w zw. z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z 21.8.1997 r., o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
 
Straszne rzeczy nieważna umowa z mocy samego prawa (art. 58 kc). I co mają zrobić ludzie którzy pomimo decyzji warunkowej wspólnie i w porozumieniu popełnili umowę kupna-sprzedaży działki bez zapewnienionego dostępu do drogi publicznej. Czy mają się bać sankcji administracyjnych, czy może do umowy sprzedaży w ogóle nie doszło? No ale przecież sprzedający zapłatę otrzymał, kupujący został wpisany w księdze wieczystej, ba nawet podatek od tego gruntu już płaci. Krzywda mu się nie stała skoro wiedział co robi i może nawet miał z powodu braku dojazdu rabat w cenie.

Drodzy czytelnicy uspokajam, w przytoczonym przeze mnie orzeczeniu Sąd Najwyższy bronił, zresztą słusznie notariusza, przed pretensjami stron niedoszłej transakcji, które zażaliły się na odmowę (notariusza) sporządzenia umowy sprzedaży bez ustanowienia dostępu do drogi publicznej. Jeszcze raz uspokajam nikt nie będzie ani stwierdzał wygaśnięcia decyzji podziałowej, choć pojawiają się takie głosy w literaturze, ale jak to zrobić tego już nie mówią ;), ani nieważności umowy sprzedaży, pomimo nie spełnienia warunku zawartego w decyzji podziałowej. Nikt też nie będzie wykreślał wpisów w księgach wieczystych, ani nie będzie wykopywał z ziemi graniczników, końca świata też mam nadzieje nie będzie, a propo 21 grudnia 2012 r. ;)  
 
Wracając do naszego przykładu; a co jak właściciel na podstawie decyzji podziałowej ujawni w księdze wieczystej (w dziale I-O) nowopowstałe działki i będzie ich powiedzmy dwadzieścia. Od razu antycypuję pytanie, to wcale nie musi dużo kosztować wystarczy przedłożyć zbiorczy wykaz zmian gruntowych i wypisy poszczególnych działek z ewidencji gruntów. Wyrysy za 120 zł  nie będzie konieczny. Znajduje się amator na jedną z działek. Chce kupić nie sprawdza czy dojazd do działki jest, czy go nie ma. I co kupi czy nie kupi? Notariusz odmówi mu dokonania czynności? A skąd ma wiedzieć, że ta działka nie ma dostępu do drogi publicznej, pójdzie i sprawdzi w ewidencji gruntów? Sprzedający pokaże mu decyzję warunkową? No nie, do podziału prawnego i zarazem sprzedaży dojdzie, a to że kupujący kupi działkę bez dojazdu to już jest jego problem. Po raz kolejny potwierdza się maksyma starożytnych Rzymian, że nieznajomość prawa szkodzi (ignorantiam iuris nocet).
 
Pamiętam jak kiedyś podczas jednego ze szkoleń, które prowadziłem co prawda z tematyki prawa konsumenckiego, choć nie powstrzymało to jednego z uczestników przed zadaniem pytania całkowicie niezwiązanego z tematem, zresztą na forum całej grupy; „kupiłem działkę bez zapewnionego dojazdu do drogi publicznej, czy to jest zgodne z przepisami, czy tak można!!!” Sami Państwo oceńcie ja idę oglądać Titanica ;) 
 

 

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl